1939

Мирослав Владимиров, "Ера България": Пазарът „на зелено“ ще се възстанови, когато инфлацията затихне

В Пловдив за първите шест месеца се строят 1428 жилища, това е най-големият обем за последните 12 г.

- Г-н Владимиров, как се развива пазарът на жилища в Пловдив в последните месеци - какви са наблюденията ви, предпочитани локации, цени?

- Пазарът на имоти в Пловдив като цяло следва общия за страната тренд. Нашите наблюдения са, че кварталите „Тракия“ и „Христо Смирненски“ са предпочитани от младите семейства главно поради факта, че са с добра инфраструктура, добро озеленяване и множество търговски обекти. Традиционно квартал „Кършияка“ е търсен като престижна локация от клиенти с по-голям бюджет.

- Не е ли парадоксално при това интензивно строителство в Пловдив, например все още се говори за недостатъчно предлагане на имоти? И за недостиг на готови апартаменти, каквито търсят купувачите?

- Субективното ни усещане за даден процес много често се разминава с неговите реални измерения. За 2020 година в България са въведени в експлоатация 2,23 жилища на 1000 души население, а за 2021 г. са 2,25, а в Пловдив са 2,8. За сравнение, в други европейски страни, в които степента на пренаселеност на жилищата е далеч по-ниска от тази у нас, жилищното строителство е значително по-интензивно. За Полша данните сочат 5,79 жилища на 1000 души, Белгия - 5,45, Словакия - 3,94, Чехия - 3,22, т.е. въпреки нашето усещане 

жилищното строителство у нас се развива с по-скромни темпове.

 Ясно отчетлива обаче е тенденцията за ръст през последните няколко години, като в Пловдив за първите шест месеца на тази година е започнало строителството на 1428 нови жилища, това е най-големият обем за последните 12 години.

- Купува ли все още българинът „на зелено“?

- Събитията от последната година и половина (инфлация, война и т.н.) повишиха много несигурността по отношение на разходите за строителство, внесоха несигурност в определянето на бъдещите продажни цени, механизмите на индексиране и т.н. Това направи по-трудно договарянето между предприемачите и купувачите за продажби в такава ранна фаза на строителния процес. Необходимо е време участниците на пазара да се приспособят към новата ситуация и да изградят обективни механизми за актуализиране на цените. Рискът, свързан с несигурността в цените, ще остане и през следващите няколко години, защото инфлацията затихва с течение на времето, но не изчезва. Пазарът на „зелено“, от своя страна, изисква по-голяма предвидимост на разходите, а оттам - на цените, като той най-вероятно ще се възстанови, когато инфлацията затихне, а пазарът и средата, като цяло, станат по-предвидими.

- Кои фактори движат пазара на имоти в момента?

- Пазарът на жилища у нас е движен основно от фактори, които имат дългосрочно въздействие, и те са свързани с качественото ни на живот. Това са високата степен на пренаселеност на жилищата у нас, 46,6% (за 2021 г.) от домакинствата в градовете живеят в пренаселени жилища, при средно 19,9% за ЕС. 

Всеки втори човек във възрастовата група 25-29 години живее в пренаселено жилище,

т.е. с родителите си. Така че няма нищо по-естествено от това млади хора, създали семейство, да излязат на пазара на имоти и да потърсят свое собствено жилище. Средният размер жилище у нас е с 18 кв.м по-малко от средното за ЕС, а средният брой стаи е 1,3 на човек, при 1,77 за ЕС. Само тези няколко характеристики достатъчно ясно описват качеството и комфорта на живот у нас. Всичко това, заедно с ръста на доходите, формират основите фактори, които обуславят устойчивото търсене на жилища. Поведението на лихвените проценти и инфлацията също оказват директно въздействие върху търсенето.

- Има ли балон на имотния ни пазар?

- Не мисля, че има основания да смятаме, че пазарът на недвижими имоти е надценен, т.е., че има балон. За последните седем години номиналните цени на жилищата са нараснали с 54,48%, или средно със 7,78% на година. Дефлираният индекс на цените на жилищата, т.е. този, който измерва ръста на цените спрямо ръста на разходите за крайно потребление на домакинствата, показва, че те са нараснали с 33,43%, т.е. „изваждайки“ инфлация в частните разходи,

реалният ръст на цените на жилищата за последните седем години е средно с 4,7% 

на годишна база. Подобен ръст на цените просто е изражение на факта, че на пазара има устойчиво търсене, което новото строителство и предлагането като цяло не може да удовлетвори. В научната литература има дефиниция за това на какви условия трябва да отговори един жилищен пазар, за да се счита, че той е надценен. В общия случай, за да се счита, че има балон на пазара, трябва реалните цени да са се удвоили поне за период от пет години и /или да са се увеличили с поне 50% през последния тригодишен период. И не на последно място - Европейската комисия в рамките на процедурата за следене на макроикономически дисбаланси (Macroeconomic Imbalance Procedure) е определила прагова стойност на 6% на дефлирания индекс на цените, над който един пазар на имоти се счита за надценен. Видно е, че по тези критерии трудно бихме могли да говорим за балон на имотния пазар.

- Твърдите, че цените у нас следват развитието на цените в Европа. Логично ли е това, при положение че сме толкова далече от европейците в стандарта на живот и доходите на домакинствата?

- Фактите са такива. За последните седем години цените у нас изпреварват средните за ЕС с 1,6% средногодишно. Доходите на домакинства у нас растат с по-бърз темп от тези на 2/3 от държавите в ЕС и това е устойчива тенденция. Ако през 2018 година например доходите бяха 38% от средните за еврозоната, то през 2020-а те са 44%. Това е един естествен процес на сближаване (конвергенция) на цените и доходите. Но цените, измерени в лв./кв.м, продължават да са най-ниските в ЕС. Този процес на конвергенция на цените и доходите ще продължи и в бъдеще и нашата икономика ще се доближава и като цени, и като доходи до средните за Евросъюза стойности.

- Войната в Украйна се отрази на пазара на имоти у нас. Купуват ли украинците жилища у нас, или предпочитат да се настаняват под наем? Каква е ситуацията в черноморските ни градове?

- Украинските граждани, които временно пребиват у нас, нямат дългосрочни интереси и поради тази причина те не проявяват значим интерес към закупуване на имоти. Те са много активни на пазара на наеми и силното търсене от тяхна страна доведе до скок на наемите. Особено по Черноморието ни, където се установиха много от тях.

 

ВИЗИТКА

Мирослав Владимиров преподава в Икономически университет ​- Варна, където е главен асистент в катедра "Управление и администрация". Той е доктор по икономика. 

Член е на Съвета на директорите на „ЕРА България“.  

Коментари

Отговор на коментара написан от Премахни

Публикувай
1 коментар
dimitar

dimitar

26.08.2022 | 16:38

Бърза и надеждна услуга за предлагане на заем за всички Нашата финансова институция има за цел да подпомага финансово фермерите, като им предоставя финансиране. офертите са налични от 10 000 евро до сума от 5 000 000 евро с възможност за връщане с лихвен процент от 2,5% годишно за период на изплащане до 30 години. За контакт: [email protected]

Отговори
0 0

Анкета

Ще успее ли новият парламент да излъчи правителство?