44

Адв. Антоанета Ненова: След договор за покупка жилището може да се оскъпи само с вложените материали и труд

Пазарът на имоти бележи своя пореден бум в годините. Заедно с този подем обаче порочните практики при покупка на недвижимо имущество стават все по-сериозни и често срещани. Сключването на сделки от подобен тип е рисково без участието на юрист (адвокат, нотариус).

Как да избираме имота, когато искаме да купим ново жилище, и какви са клопките при сделките - по темата разговаряме с адвокат Антоанета Ненова, собственик на агенция „Тонико имоти“ ООД

- Адвокат Ненова, какви са основните рискове, когато купуваме имот „на зелено“ ? 

- Преди пандемията, в годините до 2020 г., основните рискове  при покупка „на зелено“ включваха опасността от недовършване на строежа; риск строителят да продаде имота, за който сте сключили предварителен договор, на трето лице с нотариален акт; опасност от покупка на имот с ипотека в полза на банка срещу отпуснат на строителя банков кредит за строителството.

Същите рискове са актуални и сега, но след пандемията, войната в Украйна, газовата криза и галопиращата инфлация някои строители едностранно повишават цената по предварителен договор за покупка на имоти 

в строеж или новопостроени имоти поради увеличение цената на строителните материали. Аргументират се с т.нар. „стопанска непоносимост“, правен институт регламентиран в чл. 307 от Търговския закон, който гласи: „Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността“.

- Какво се случва обаче, когато човек, купувайки ново жилище, по един или друг начин е „завлечен” от строителя?

- Когато строителят не е изпълнил свое задължение по договора с купувача, в зависимост от вида на неизпълнението, купувачът може да развали договора и да иска от съда да му присъди уговорените неустойки. Още при подписване на предварителния договор обаче трябва да се внимава по какъв начин са уговорени неустойките за неизпълнение. За предпочитане е да се уговарят в твърди цифри, като например 10 лева/ден за всеки ден забава, или наемната цена на закупувания недвижим имот, например 500 лева/месец. В практиката уговаряните неустойки обичайно са в процент от стойността на „неизвършените строителни работи“, а каква е тази стойност е трудно да се установи, дори и в рамките на съдебен процес.

- А редно ли е, при сключен предварителен договор, строителят да иска да завиши цената на жилището?

- Да, често срещана хипотеза е едностранното увеличаване на цената по сключен предварителен договор от страна на строителя. Но купувачите трябва да имат предвид, че такова увеличение следва да бъде отправено под формата на писмено искане от страна на строителя. А купувачът от своя страна може да отнесе спора до съда, като в хода на делото се установява основателността на искането за увеличение на цената. Съдът изследва въпроса дали и с колко е увеличена стойността на материалите и на труда и дали строителят не цели увеличаване само на своето възнаграждение. Дори ако е доказано увеличението на цените, може да е налице хипотеза, при която не се налага доплащане на възнаграждение на строителя. 

Ако стойността на имота е покрита и всички разходи на строителя са покрити, то съдът ще допусне увеличение на неговото възнаграждение само ако е ощетен

Ако пък строителят е в забава за завършване на строежа, изменението на цените след уговорения срок няма да се вземе предвид от съда и искането за увеличение ще бъде отхвърлено.

Важно е да се знае, че увеличаването на цените може да е едностранно, но не е произволно и следва единствено да компенсира инвеститорите за вложените материали, но не и да увеличава печалбите им.

Продължителността на такива дела е около година-година и половина на една инстанция.

- С какви обещания продавачите привличат клиенти - къде е границата между реалността и измамата? Например - реални ли са обещанията за пристрояване и/или надстрояване на нови сгради след въвеждането им в експлоатация?

- Много често при покупка на имот в строеж продавачът убеждава купувача, че след въвеждане на сградата в експлоатация може да се усвояват открити тераси (да се ограждат с тухлени зидове и с покриви) и да се трансформират в жилищни помещения. Следва да се има предвид, че за подобни пристроявания (усвоявания) е необходимо да разполагате с разрешение за строеж. Т.е. ако пристрояването е допустимо, то трябва да се изработят проекти и да се кандидатства в Общината за снабдяване с разрешение за пристрояване на терасата. Обикновено подобни строителни дейности са незаконни и достроените помещения подлежат на премахване за сметка на собственика.

Законът допуска единствено и само остъкляване на тераса, и то с лека конструкция (например с дограма), без зазиждане и утежняване на конструкцията на сградата. За целта се кандидатства в Общината  за снабдяване с разрешение за остъкляване на тераса, като към заявлението се прилага становище на инженер-конструктор, от което да се установи, че конструкцията на сградата няма да се натовари прекомерно.

- Напоследък все по-често попадаме на обяви, в които продавачът на жилището гарантира осигуряване на банков кредит за финансиране на сделката - от 50% до 100% от стойността на жилището. Съществува ли действително подобна възможност?

- По отношение кредитирането за покупка на недвижим имот напоследък твърдо се налага практиката купувачите да работят с кредитни консултанти. Последните са икономисти или хора излезли от банковата система, работещи в тясно сътрудничество с всички банки. Кредитните консултанти получават възнаграждение от банките. Съобразявайки се с изискванията на купувача, с неговите доходи и с имота, който ще бъде закупен, кредитният консултант предлага най-добрите  условия за всеки конкретен случай и насочва клиента към най-подходящата за него банка, която услуга  е напълно безплатна  за кредитоискателя - купувач.

- А каква е законовата рамка за сключването на подобни сделки?

- При покупка с банков кредит продавачът следва да бъде уведомен предварително и да се получи неговото съгласие за финансиране на покупката от банка. Това е така, защото при сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с банков кредит срокът за сключване на окончателния договор е по-дълъг, понеже банката се нуждае от време, за да проучи платежоспособността на кредитоискателя - купувач, и годността на недвижимия имот да служи като обезпечение по кредита.

На второ място продавачът прехвърля собствеността и непосредствено след това върху имота се учредява ипотека в полза на банката. Продажната цена се изплаща на продавача около седмица по-късно, при условие че върху прехвърления имот е вписана първа по ред ипотека в полза на банката.

Коментари

Отговор на коментара написан от Премахни

Публикувай
1 коментар
Иванов

Иванов

10.09.2022 | 00:04

Аз нищо конкретно не разбрах,но никога ама никога не купувайте имот на зелено

Отговори
5 0

Анкета

За кого ще гласувате на 2 октомври?