Александър Константинов: Имотният пазар се свива, приходите на Община Пловдив също

Има пряка корелация между пазара на имоти в града и приходите в местния бюджет. Един от трите големи носители на приходи в общинския бюджет е Данъкът върху възмездно придобиване на имоти.

За сравнение можем да покажем тенденцията на тези приходи през последните години: През 2017 г. приходите от този данък са 17,773 млн.лв., през 2018 г. - 19,391 млн.лв., през 2019 г. - 20,571 млн.лв., а през 2020 г. приходите за 9-е месеца са 16,039 млн.лв.

Тук трябва да отбележим, че през 2020 г.  данъчната ставка е 3% върху данъчната оценка, докато до 2019 г. тя е била 2,5%. При ръст от 20% на данъчната ставка имаме намалени приходи през тази година спрямо същия период на предишни години.

 На какво се дължи този спад на приходите?

Статистиката на големите пазарни агенции за недвижими имоти показва тенденция, която не е благоприятна за община Пловдив. За 9-е месеца в Пловдив са сключени 8252 сделки, или с 18,9% по-малко от 2019 г. Проблемът е, че трендът продължава да е негативен. През трето тримесечие са сключени 2548 сделки, или с 19% по малко от второ тримесечие, когато са сключени 2988 сделки, и първо тримесечие с 2716 сделки.

Векторът на продажбите в Пловдив през тази година е насочен надолу, което показва, че въпреки увеличената данъчна ставка с 20% приходите от този данък в края на годината ще са по-малко от 2019 г. Друг показател, който характеризира пазара на имоти, е броят на ипотеките. За първите 9 месеца на 2020-а те са 2173, или с 26,8% по малко от същия период за миналата година.

Кредитите на банките остават много привлекателни с ниските лихвени нива, но клиентите са все по-малко.

В същото време общината е издала строителни разрешения за огромен брой нови обекти с големи количества имоти. Строителният бизнес е сравнително малко засегнат от Ковид пандемията. Предлагането на пазара на имоти ще се увеличава, а в същото време намаляват потенциалните клиенти, като причините за това не е само несигурността, породена от пандемията.  

Инфлацията в страната се завръща за разлика от годините, когато имахме дефлация.  За всички е ясно, че големият процент платежоспособни клиенти идват от другите региони в Южна България. Въпросът е дали се изчерпва потенциалът на тези региони.

Типичният купувач е младо семейство, идващо в Пловдив заради възможността да намери добре заплатена работа и добри образователни и медицински структури. Демографската криза свива потенциала на всички малки градове, а оттам се намаляват и клиентите, които могат да си позволят закупуването на ново жилище в областния град.

Каква е политиката на администрацията в тази икономическа ситуация?

По всичко личи, че и през тази година администрацията няма да направи ревизия на данъчните оценки, които са застинали през 2009 година. Данъчната ставка е максимална и не може повече да се увеличава. При свиващ се пазар е нормално да се намалят и приходите в общинския бюджет.

Ефектът на доминото вече действа в ковид кризата. За следващата 2021 г. не бива да се планират повече приходи от достигнатите през 2019 г.  Всички икономически анализатори прогнозират спад на икономиката, а следователно и на пазара на имоти.

Общината може да помогне косвено на този пазар, като предложи по-добри комунални услуги - детски ясли, детски градини, начални училища, детски площадки и по-добър градски транспорт. Всичко това трябва да се планира в новия общински бюджет за 2021 г., за да продължи Пловдив да бъде притегателен център за млади и образовани семейства.

Плътното застрояване на малкото свободни терени без паркове и градини, без развита общинска инфраструктура обаче превръща града в бетонно гето, което не е притегателно място за успелите.