Подай сигнал

Ирена Перфанова: Много хора инвестират в имот без идея какво ще правят с него

Ако започнем да узаконяваме гетата, тогава трябва да направим същото с цялото незаконно строителство

Интервю

от Даниела Арнаудова 1926 прегледа 0

Ирена Перфанова: Много хора инвестират в имот без идея какво ще правят с него

Ирена Перфанова, оценител, медиатор, проджект мениджър, търговец и международен специалист по недвижими имоти.


Ирена Перфанова е председател на НСНИ в два последователни мандата 2014-2016 г. и 2016-2018 г. и е първата жена, заемала тази позиция в историята на организацията. Тя е избрана на този пост след двата <210> последователни и успешни мандата като президент на българското представителство на Международната федерация по недвижими имоти FIABCI. Член е на УС на НСНИ от 2009 г., а от 2007 г. е член на УС на FIABCI България.

Според доклада на Световната банка, подготвен за МРРБ, в България има сериозен излишък на жилища. В Пловдив незаетите жилища са 26%. Как ще коментирате този факт?


Процентът на незаети жилища в страната не е малък. Националната статистика обаче обхваща и имотите в малките села, както и тези за ваканционни нужди, т.е. и имоти, които се считат за „втори дом“. В България проблемът с незаетите жилища е демографски въпрос, който ще се задълбочава, тъй като движението на работната ръка към големите градове е необратимо.

За да се намери баланс, е нужно да има коректна статистическа информация за броя на хората, реално живеещи и работещи в един град, семейните единици, разводите, отворените и незаети работни места, спецификата на бизнесите, раждаемост, чужди граждани, пребиваващи и работещи в региона, туризъм и много други фактори, които определят от колко жилищни единици и за какви цели има нужда едно населено място. Ако няма такъв анализ, няма как да се предприемат правилните мерки за запълване на незаетите жилища.


Има примери в други държави, където през данъчни политики този проблем се регулира. За България е сериозно предизвикателство да намери своята формула като една от държавите с най-нисък стандарт в Европа.


Жилището има социален статут - то е нужно на хората, за да живеят в него. Но поради факта, че инвестицията в недвижими имоти е един от най-добрите инструменти за съхраняване на парите във времето и потенциален източник на допълнителни доходи, много хора инвестират в имот, без да имат идея какво ще правят с него, често го правят спекулативно. Когато има търсене на имоти, предлагането на ново строителство се увеличава, цените също. Така създаваме един пазар на излишък от гледна точна на социалния статус на продукта жилище. Затова данъчните политики, които пораждат по-високи задължения, когато един имот не изпълнява функцията си, имат обществено възпитателен характер.


В други държави незаети жилища или такива, за които не се плащат такси за управление на етажната собственост, се изземват от общините и се предоставят на уязвимите прослойки на населението.


Преди да се предприемат обаче каквито и да са политики, освен статистическия анализ, за който споменах, трябва да се формулират недвусмислено и кои са уязвими групи от населението, така че да се стимулират хората да работят, а социалната помощ да не се превръща в облага, а в полза на наистина нуждаещите се хора.

Не на последно място е важно държавата и общините да помислят как да създават бизнеси по регионите, които да задържат хората в тях и да не се обезлюдяват. Обезлюдените места са потенциални зони за създаване на гета, а гетата след себе си водят до трудно преодолими социални проблеми.


Някои райони в страната са крайно бедни, а общините невинаги имат ресурс за обновяване на социалните жилища или строежа на нови. Какви са механизмите да се справим с този проблем?


Една жилищна база трябва да се поддържа. За това са нужни пари. Ако общината има имоти, които не може да си позволи да поддържа, означава, че нещо не е наред - или води грешни политики, или това имущество трябва да се прехвърли в ръцете на някой, който може да го управлява, и то да служи по предназначението си. В нормалния свят важна задача на общините е да контролират процеса на поддръжки на сградния фонд, не само собствен, но и на всички останали частни сгради. Има европейски програми, които също се използват за подобряване на сградите именно в подобни региони. Може да се търси също частно предприемачество под формата на публично-частно партньорство за подобряване на тази жилищна база и след това за предоставянето <210> за социални жилища. Формулата е инициативност на общината и създаване на правилни политики.


Как новата стратегия ще защити уязвими групи като младите семейства или хора в неравностойно положение?


Стратегията не е инструмент, който защитава някого или нещо. Националната жилищна стратегия е документ, който поставя цели и дава насоки за тяхното изпълнение. За реализирането <210> обаче са нужни последващи политики, действия, законодателни промени и най-вече обединяване на усилията на множество министерства в една посока. Прилагането на самата стратегия е процес, който отнема време и резултат има, когато има ангажираност на максимално повече хора и институции. В тази връзка уязвимите групи са проблем на цялото ни общество и всички ние сме отговорни чрез НЖС те да бъдат защитени. Гражданската инициатива може да промени много неща в държавата.

Какво е необходимо да се направи за по-ефективно управление на етажната собственост?


Това е една безкрайна тема. Първо трябва да направим Закона за управление на етажната собственост по-ефективен, като вземем предвид вече натрупания професионален и обществен опит, т.е. да внесем в него нужните промени, които регулират всички свързани процеси, хора и институции в една посока. Второ - да засилим контролната функция на общините. Трето - да поставим наравно отговорността на собствениците на недвижими имоти. Четвърто - да подобрим професионалната услуга. Пето - да ограмотим лицата, които изпълняват функцията на частни домоуправители в сградите, където са собственици. И шесто - най-ключовото: да създаваме навици у хората.

В МРРБ вече има създадена работна група, която втори месец обсъжда промените в ЗУЕС. В групата участват множество професионални организации в сферата на недвижимите имоти и тяхното управление, както физически лица, представители на етажните собствености в страната.

Целта на всички е една - ефективно управление на етажната собственост, добра събираемост на таксите за управление и капиталова поддръжка на сградите, техническа паспортизация на сградния фонд и подобряване на енергийната им ефективност.

Кои стимули могат да мотивират хората да подобрят енергийната ефективност в жилищните сгради, където живеят?

Европейският съюз апелира и поставя срокове за нулиране на консумацията на енергия. За съжаление стимулът се налага вече на международно ниво през международните политики и споразумения - увеличаване на цената енергията / ток, парно. Когато създадеш независимо енергиен дом, т.е. толкова енергийно ефективен, че да зависиш минимално от доставката на енергия от външен източник, ставаш по-застрахован срещу увеличаващите се цени на енергията. Ако днес инвестираш в подобно подобрение на имота, твоята инвестиция се изплаща в период между 5 и 10 години, но ставаш независим от цената на енергията, която в крайна сметка ще ти струва повече пари.

Това е процес на осъзнаване и запознаване на хората с ползите. Някак на много заден план остава стимулът да са здрави, не осъзнавайки, че мястото, където прекарват по-голямата част от времето си, където спят и почиват, трябва да е здравословно, а за да е такова, то трябва да е енергийноефективно.

Нека все пак да кажем и какво означава енергийно ефективно в условията на климата в България - ние регистрираме около 60 градуса разлика между най-високите летни и най-ниските зимни температури в страната. Т.е. една сграда е енергийно ефективна, когато използва минимум външна енергия за отопление, но и за охлаждане. Това означава баланс на постоянната температура в нея, движение на въздуха и влагата. Всички тези фактори са важни за създаването на добър, здравословен климат в имотите и намаляване на опасността от образуване на плесени в тях.

Хората по света говорят за устойчива урбанизация, а ние тук все още събаряме незаконните постройки в гетата. Къде е мястото ни в тази концепция?

Аз не мисля, че държавата трябва да води политики за стимулиране на гетата. Напротив, хората от гетата трябва да се социализират и това е политиката на ООН. Незаконното строителство в една държава е такова за всички - всички са равни пред закона. Ако започнем да узаконяваме гетата, тогава трябва да узаконяваме и останалото незаконно строителство. Хората, които живеят в гетата, са част от нашето общество и те трябва да спазват общоприетите закони.


Но за да няма гета, местните общини трябва да създадат други политики, чрез които да осигурят дом за всеки нуждаещ се, а държавата да създаде механизми, чрез които неработещите и неосигуряващите се хора от гетата да влязат в работния процес.

Нека не забравяме, че гетата са места с ниска хигиена и обединяват неграмотни хора. Няма как във век на технологиите да стимулираме подобна обществена форма. Цялото общество и всички институции трябва да работят в посока на ограмотяване на населението за създаване на по-добра обществена среда, в която всички живеем.

Коментари