Следвайте ни

Пазарът на офиси удари дъното, време е за рестарт

viber icon

За да са устойчиви във времето, качествените офис сгради трябва да се променят. И те го правят. Особено днес насред пандемията с COVID-19, която удари в земята този сегмент от пазара на имоти.

В София например върви мащабен ремонт на Мегапарк. Компанията собственик - Lion’s Head, използва периода на дистанционна работа на наемателите, за да реконструира офис комплекса. Целта е пълна трансформация в духа на концепцията Living Room - а това означава повече напoмнящи за дoмa пpocтpaнcтвa. Тази тенденция в интериорния офисен дизайн е все по-популярна напоследък. Защо ли?

Първо, пандемията около COVID-19 удари най-сериозно офис сегмента. Той обаче се оказа доста гъвкав и готов да излезе от това предизвикателство с нови решения. От началото на 2020-а пазарът на офиси в Пловдив е непредсказуем, казва Георги Димитров, управител на офиса на RE/MAX Advantage под тепетата. „Преди ковид кризата се търсеха много офиси, предимно от IT фирми. Сега интересът към нови офиси е в точката на замръзване. В същото време в града се развиват няколко големи проекта за офис площи“, обобщава противоречието брокерът.

Офис до 2220 кв.м на един етаж - това предлага Офис Парк Пловдив, която се утвърди като една от най-предпочитаните офис сгради в града. Ето защо през 2019 г. започна Фаза 2 от проекта - това са две огледални свързани сгради с възможност за редица флексибилни вътрешни пространства. В началото на 2020-а още една офис сграда - Kamenitza Office Park, взе разрешение за ползване. Тя пък е първата в Пловдив, сертифицирана по BREEAM, ниво „EXCELLENT“, а общото <210> РЗП е 10 500 кв. м, разпределени върху 8 етажа. На 5 минути от центъра на града е и бизнес център Лайм Трии, свързан с фамилията на екскмета на Пловдив Иван Тотев. От най-точната и скъпа локация за IT фирмите доскоро сега центърът също е смъкнал офертните цени, за да оцелее, твърдят запознати.

В офис сегмента влезе и транспортната компания PIMK, която стартира впечатляващ офис проект - две сгради с 14 надземни етажа с обща разгъната застроена площ около 55 000 кв. м. Различното в случая е, че вместо да поръча стандартна визия, компанията организира международен конкурс, за да избере проекта. Един от големите комплекси със смесени функции в Пловдив е и Plovdiv Plaza. Освен търговските той включва и първокласни офис площи. В съседство до МETRO има още една по-малка сграда на фирма „Алфа инвест”. Офисите тук се продават на цени около 500-550 хиляди евро, показва справка в обявите за имоти. Друг интересен проект е „Офис зона 36” на „Сиенит холдинг” - сградата е точно срещу панаира. „Постигнали сме 40% заетост на партера, където имаме успешни сделки в сектора на застраховането, лаборатории, заведения за хранене и др. Разполагаме с 3000 кв.м гъвкави офис площи. Центърът ни е отворен за нови клиенти и в него освен наеми предлагаме и продажби”, твърдят от фирмата.

Локацията е предимно в покрайнините

Статистиката показва, че в Пловдив офисите са предимно в покрайнините на града. Само през миналата 2020-а са започнати приблизително 76 100 кв. м  нови сгради. С тях общите наличности от офис площи клас А и Б достигат 255 000 кв. м, като над половината от тях (53%) се намират в покрайнините. 27 на сто са разположени в широкия център, а само 20% се намират в идеалния център на града. За първите 3 месеца на 2021 г. са започнати 12 нови административни сгради, което ще добави още 30724 кв. м офис площи. 64% от офисите в Пловдив са наети от компании от IT и аутсорсинг индустрията. Следват професионалните услуги със 17%, банките, финансовите и застрахователните компании с 10% и компании от сектора на промишленото производство с 9%.

Средният наем на офиси клас А в Пловдив е 9 евро на кв. м

„Все пак COVID кризата смъкна цените при наемите на офис площите - казва Г. Димитров от RE/MAX Advantage. - В момента офертните цени при наемите за офис започват от 7-8 и стигат до 10-12 евро/кв. м, но въпреки ниските нива пазарът остава непредвидим.“ Допреди година например „Рилон център“ на Сточна гара беше наполовина празен. Сега в него са свободни само два офиса, казват от агенциите за имоти. Трудно се оферира и офис сградата на „Кукленско шосе“ 11, където цените от 11 евро/кв. м преди време паднаха до нива от 7-8 евро/кв. м. Тя е на транспортната компания „Петко Ангелов БГ“, която я преустрои напълно в модерен офис център с конферентни зали и зона за публичен достъп на партера. Следващите 7 етажа са за офис площи, всеки с капацитет 46 работни места. Дистанционната работа, породена от COVID кризата, обаче има и своите плюсове.

Концепцията за офис се промени

Много бизнеси днес преосмислят нуждата от офиси. На пазара на труда локацията и оборудването вече ще са от по-малко значение за сметка на фирмената култура и гъвкавото мислене. Експертите, които наблюдават пазара, казват, че тенденцията за нome office се е появила още преди 15 г. Настоящата криза само я наложи и подчерта нуждата от коренно преосмисляне на офис пространството. Ситуацията на COVID-19 принуди сериозните предприемачи да прецизират възможността една сграда да дава далеч по-гъвкави функционални възможности за повече дейности, услуги и събития. Дизайнът също се адаптира към новото време. Организирането на работния процес в помещенията изисква нови схеми и конфигурации, твърдят архитекти.

 

Анна Димитрова, агенция „Омега-А“  Нова тенденция са споделените пространства, наемани за няколко часа

- Въпреки ковид кризата жилища се купуват на килограм, но при офисите нещата не са розови. Как ще коментирате?

-  Секторът на офис площите действително се оказа най-ощетеният. Преди пандемията го движеха големите сделки на фирмите от сектора на информационните технологии и аутсорсинга. Преди повече 3 години близо 17 000 квадрата с офис пространства в Пловдив бяха заети от фирми, развиващи дейност в тази индустрия. Направиха се бизнес сгради, които обслужваха  и още една целева група - фирми, локализирани в София, които търсеха реализация на втори офис в Пловдив. Тази миграция също повлия на динамиката на пазара.

Почти една година наблюдаваме съвсем различен пазар на офис пространствата или по-точно липса на такъв. Стремим се да привлечем нови фирми, които проявяват интерес да се позиционират в Пловдив, но на този етап търсенето е изключително слабо.

- Пазарът в 2020 г. беше в застой, но какво се случи през 2021 г.?

- Вече се наблюдава едно преструктуриране и нова динамика, която не беше характерна преди. Пазарът е непредсказуем - факт. Предпоставки като нарастването на доходите и средната работна заплата в града, миграционния процес, евтин финансов ресурс от банките и предстоящото въвеждане на еврото през 2024 г. дават основание за по-добро и устойчиво развитие на всички сектори на имотния пазар през следващите няколко години. В последните 12 месеца има тенденция на задоволително и платежоспособно търсене на имоти както за жилищни нужди, така и със стопанско предназначение.

- Home office или споделени пространства - какво е бъдещето на офисите?

- Балансът ще бъде  в един хибриден модел - вече масово се тиражира като понятие. Това е компилация от работа в офис, работа от вкъщи и работа от споделено работно пространство. Големите компании ще продължат да поддържат офис пространства, но в тях ще работят по-малък брой служители. Работата от вкъщи ще продължава да се практикува активно. Друга тенденция, която е много добре развита в София, е наличието и ползването на  споделени офис пространства (coworking space). Споделените офиси са работни помещения в сгради, напълно оборудвани и поддържани от фасилити мениджмънт компании. Всеки може да отиде на място с лаптопа си и да наеме офис за час-два или за цял ден. Споделените офиси обикновено предлагат по-гъвкави условия за наем, за разлика от обикновените офиси под наем, които изискват допълнително обзавеждане, оборудване и фиксиран наем. Обикновено пространството позволява промени според размера и индивидуалното развитие на фирмата. Подобни пространства все още не са развити в Пловдив. Пионери в тази посока са Regus.

Бизнесът разбира необходимостта от работата в офис и иска да върне служителите си. Социализацията е важна за корпоративната култура, общуването е полезно за обмен на идеи. Въпреки че ваксината е факт и предоставената възможност за имунизация на млади хора чрез „зелените коридори“, присъствената работа в офиса ще се практикува от 40-50% от служителите. Това обстоятелство провокира инвеститорите да бъдат гъвкави и да направят трансформация на самите офис пространства, решавайки площите по различен начин, с което осигуряват зони за срещи, за релакс, кътове за комуникация.

Очакванията ни за възстановяване на офис пазара са позитивни и оптимистични по отношение на срокове.  Прогнозите от миналата 2020 г. за възстановяване на този сегмент бяха за второто тримесечие на 2022 г., но искрено вярвам, че този процес ще се случи още в края на 2021 г.

- Как се адаптират по-малките фирми?

- За малките компании решението в момента е да съкратят офис площите и да ги адаптират към техните нужди. Интересът им се фокусира върху пространства с 30-40 процента по-малък обем. Имаме запитвания, но те са за офиси от 200-300 кв. м.

В града има по-стари, не с характерното съвременно звучене офис сгради, които не отговарят на критериите за офис клас А. Те се ориентираха пазарно и проявиха гъвкавост в наемните нива и срокове, като профилът на наемателите им е нови фирми или малки предприятия, които не искат да инвестират предварително и търсят краткосрочен наем.

В Пловдив могат да се наемат офис площи на нива от 5 до 9 евро кв. м. без ДДС.

- Какво се случва на главната улица на Пловдив?

- Офисите стоят празни, за съжаление. Главната улица е отлична локация и носи специфичната за Пловдив атмосфера, но трудният достъп и липсата на място за паркиране затруднява бизнеса. Това е място за имиджово присъствие на фирми, но явно и в тази посока интересите са лимитирани. Не са малко свободните офиси - в сградата срещу бингото, в бившия хотел "Молле", бизнес сградата на Джумаята също стои празна.

Ковид кризата промени трайно част от начина ни на живот, което води до промяна в начина на работа и организацията на работната среда на хората, заети в тази сфера. Тези обстоятелства налагат проява на  гъвкавост от страна на  инвеститорите в прилагане на добри практики и търсейки иновативни решения при настоящите си и бъдещите си проекти.

 

Боян Венев, инвеститор: Променихме основния таргет, търсим леките производства

Ситуацията около COVID-19 предизвика промяна основно в концепцията ни за офисните площи. Преди началото бяхме в ранен стадий на реновиране на бившата обувна фабрика в Пловдив - „Флавиа“ АД. Трансформирахме офис пространствата в търговски обекти, спортни зали и други - търсихме максималната ефективност. Коронавирусът обаче се оказа груб към този тип клиенти, като цяло имахме спад в търсенето. Затова променихме концепцията. С началото на пандемията просто се концентрирахме върху друг тип клиенти.

Търсенето на офиси не изчезна напълно.

Промени се ситуацията - вече имахме печеливши и губещи бизнеси. Онлайн търговията и фармацевтиката например не усетиха кризата, при други бизнеси нещата се промениха. Били сме в преговори с големи аутсорсинг компании, които казаха: Имаме 3 етажа в други сгради и те стоят празни. Така че въпросът в случая беше към кого да се ориентираме.

Ситуацията с цените е противоречива.  

Да, наемните цени на офисите са паднали като цяло. Само че и тук има изключения - оперираме обекти в София, където вече имаме подписани нови договори на по-високи цени от предишните. В Пловдив обаче се наложи да намалим цените. Голяма част от запитванията, които имахме, не опираха нито до помещенията, нито до други екстри - а единствено до цената. Все пак си мисля, че това не е ефект от ковид кризата, а по-скоро се дължи на пренасищането на пазара с огромно предлагане на индустриални площи. Затова в Пловдив цените са по-ниски.

Даниела Арнаудова

Даниела Арнаудова

Репортер-редактор - екип "Бизнес"

Даниела Арнаудова е завършила Българска филология в ПУ „П. Хилендарски”. От 2002 г. работи в приложение „Имоти – строителство и архитектура” на вестник „Марица”.   Още

Още от категорията

Виж всички

Коментари (0)

Коментари

Отговор на коментара написан от Премахни

Публикувай

Анкета

Какво ще се случи в България след изборите на 11 юли?