Защо старите индустриални зони се рушат, а новите никнат като гъби?

Липсата на ясна визия и дългосрочна стратегия за развитието на града водят до проблеми в трафика и хаотично застрояване със съжителство на жилищни сгради, фабрики и логистични бази    

Старите индустриални зони на Пловдив - компактни и с осигурен градски транспорт, бавно остават в миналото. В същото време новите производствени и логистични цехове, складове и съответните администрации към тях са пръснати в новите индустриални зони - на юг и на север от града под тепетата - от Куклен, Асеновград и Родопската яка до магистрала "Тракия". За да достигнат до тях обаче, работещите се придвижват с лични автомобили и задръстванията в час пик са ежедневие.

Как се ориентират новите инвеститори в объркания пазар на индустриалните площи? Къде се купуват повече парцели и каква е динамиката на пазара в момента?

„На този пазар е важно да се прави разграничение между складове за логистика и бази за производство“, коментира пред „Марица“ Атанас Ласков. Като представител на БГСКЛАД за Пловдив и региона експертът обясни, че  старите промишлени зони на града са подходящи за фирми, които развиват производствена дейност. До тях все още има добър градски транспорт, а и още навремето всички комуникации и захранване са изградени. Доказано предимство е и  че до подобни локации, които са на „ръба“ на градската среда, персоналът се придвижва много по-лесно.

Докато логистиката е по-добре да се позиционира около ТИЗ, до Радиново, с две думи, в близост до магистралата. Така поне сметката с транспортните разходи на фирмата е решена добре, допълва експертът. Но за сметка на това има много минуси. Единият е, че държавата не е склонна да инвестира в инфраструктурата. „Така на едно средно предприятие със застроена площ от  2000-10 000 квадрата вече не му е рентабилно да излиза извън града. И инвеститорите сами да си изграждат инфраструктурата“, поясни Ласков.    

Необходимо е първо да реставрираме съществуващите индустриални зони и след това да строим нови, предложи и главният архитект на София Здравко Здравков по време на четвъртата международна конференция за индустриални имоти, организирана от БГСКЛАД.

„За последните 30 години икономиката на страната значително се промени. Голяма част от площите, които бяха заети с постиндустриални зони от края на комунистическия период до 90-те години на миналия век, промениха трайно функциите си, осигуриха огромен потенциал за развитие вътре в градовете, но останаха до голяма степен недооценени“, каза Здравков. Той наблегна на факта, че голяма част от предприемачите са решили да инвестират в извън урбанизираните територии, в които няма изградена инфраструктура, и това е посока, в която държавата залита, вместо да се загледа вътре в интериора на градовете. „Трябва да оценим това, което имаме. Развитието на градовете следва да бъде последователно и да спазва устойчивото развитие - първо, да анализираме това, което един път вече е използвано в градовете, и после да погледнем навън и да стартираме нови индустриални зони“, посочи главният архитект на София.

Какво обаче е състоянието в сегмента? Кой има интерес да инвестира? Къде е най-удачно да се инвестира? Кой наема и кой отдава под наем складови и логистични площи? Всички тези въпроси бяха обсъдени от топспециалисти в бранша на IV Международна конференция за индустриални имоти, организирана от БГСКЛАД, която се проведе на 10 май в София. На събитието стана ясно, че в България в момента банковата система успява да държи маржовете и лихвените проценти ниски. Има малка разлика между цената на парите и печалбата от проектите.

Други тенденции в страната са свързани с размера на наемите за складовите помещения - те растат и компенсират инфлацията. „Нивата на наемите нараснаха през последните месеци, което означава, че компенсират до известна степен ръста на цените на самото строителство. Така например в София за луксозните обекти рентата е някъде около 5.50 EUR/кв. м“, казва Владимир Гюрджиев, директор "Логистични и индустриални активи", „Lion’s Head Investments“.

За Пловдив в момента има нови проекти в процес на реализация с обявени цени около 3.50 до 4.50-5 евро на кв. м, обяви Атанас Ласков, представител на БГСКЛАД под тепетата.