49

За какво да внимаваме при избора на ново жилище? Клопките при сделки с имоти разяснява адв. Антоанета Ненова

Сделките с недвижими имоти крият много рискове и за двете страни, но несъмнено финансовият риск е най-голям за купувача. Проблемът най-често е, че дори и сделката да е напълно редовна, е напълно възможно да се окаже, че трети лица да имат права върху имота. В такъв случай купувачът може да загуби имота, въпреки че е платил за него и документацията по сделката е напълно изрядна.

Как да избираме имота, кои са основните клопки при сделките - говори адв. Антоанета Ненова, „Тонико имоти“ ООД.

Кои са основните рискове, когато купуваме имот „на зелено“? Как купувачът да не бъде „завлечен” от строителя?

Преди пандемията, до 2020 г., основните рискове  при покупка „на зелено“ включваха опасността от недовършване на строежа; риск строителят да продаде имота, за който сте сключили предварителен договор, на трето лице с нотариален акт; опасност от покупка на имот с ипотека в полза на банка срещу отпуснат  на строителя банков кредит за строителството.

Същите рискове са актуални и сега, но след пандемията, войната в Украйна и галопиращата инфлация някои строители едностранно повишават цената по предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ поради увеличение цената на строителните материали. Аргументират се с т.нар. „стопанска непоносимост“, правен институт, регламентиран в чл. 307 от Търговския закон, който гласи: „Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността“.

Купувачът е „завлечен” от строителя. Каква е успеваемостта на едно съдебно дело и колко време средно отнема то?

Когато строителят не е изпълнил свое задължение по договора с купувача, в зависимост от вида на неизпълнението, купувачът може да развали договора и да иска от съда да му присъди уговорените неустойки. Още при подписване на предварителния договор обаче, трябва да се внимава по какъв начин са уговорени неустойките за неизпълнение. За предпочитане е да се уговарят твърди цифри, като например 10 лева/ден за всеки ден забава, или наемната цена на закупувания недвижим имот, например 500 лева/ месец. В практиката уговаряните неустойки обичайно са в процент от стойността на „неизвършените строителни работи“, а каква е тази стойност е трудно да се установи, дори и в рамките на съдебен процес.

Може ли да се вдигне цената на вече сключен договор за покупка на жилище?

Често срещана хипотеза е и едностранното увеличаване на цената по сключен предварителен договор от страна на строителя. Но купувачите следва да имат предвид, че такова увеличение следва да бъде отправено под формата на писмено искане от страна на строителя. А купувачът от своя страна може да отнесе спора до съда, като в хода на делото се установява основателността на искането за увеличение на цената. Съдът изследва въпроса дали и с колко е увеличена стойността на материалите и на труда и дали строителят не цели увеличаване на своето възнаграждение. Дори ако е доказано увеличението на цените, може да е налице хипотеза, при която не се налага доплащане на възнаграждение на строителя. Ако стойността на имота е покрита и всички разходи на строителя са покрити, то съдът ще допусне увеличение на неговото възнаграждение само ако е ощетен. Ако пък строителят е в забава за завършване на строежа, изменението на цените след уговорения срок няма да се вземе предвид от съда и искането за увеличение ще бъде отхвърлено.

 Продължителността на такива дела е около година-година и половина на една инстанция.

Строителят спира работа по обекта. Какви опции има ощетеният клиент

Ако строителят спре строителството, то той ще изпадне в неизпълнение на договора и купувачът ще има право да претендира неустойки на това основание. Ако пък купувачът спре да плаща вноските по договора, то строителят има право да прекрати договора. За да спечели едно такова дело, строителят трябва да докаже, че е настъпило такова изменение на икономическата обстановка, което го ощетява и заложената в продажната цена печалба не е достатъчна да покрие загубите му. Но трябва да подчертаем, че институтът на стопанската непоносимост е почти неприложим и е много голямо изключение от основния принцип на правото, че договорите трябва да се спазват (pacta sunt servanda).

Коментари

Отговор на коментара написан от Премахни

Публикувай
1 коментар
Ганьо

Ганьо

22.03.2023 | 19:07

Най-важното е да стават за живеене.Повечето не са жилища,а имоти

Отговори
4 0

Анкета

Ще има ли ротация на кабинета или отиваме на избори?