2374

Внимавайте: Три капана, ако купувате жилище "на зелено“! Говори Антоанета Ненова

Покупката на имот е важна стъпка за всеки, която обаче крие известни рискове. Много хора се опитват да се справят сами, но има особености, за които трябва да се внимава при покупката. Съветът ни е да потърсите  добър професионалист - брокер, архитект, адвокат.

За какво да внимаваме при покупка на имот и закупуване на жилище? Предлагаме ви коментара на Антоанета Ненова - адвокат и собственик на Агенция „Тонико имоти" ООД.

Преди пандемията, до 2020 г., основните рискове при покупка „на зелено“ включваха опасността от недовършване на строежа; риск строителят да продаде имота, за който сте сключили предварителен договор, на трето лице с нотариален акт; опасност от покупка на имот с ипотека в полза на банка срещу отпуснат на строителя банков кредит за строителството.

Същите рискове са актуални и сега, но след пандемията, войната в Украйна и галопиращата инфлация някои строители едностранно повишават цената по предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ поради увеличение на цената на строителните материали. Аргументират се с т.нар. „стопанска непоносимост“, правен институт, регламентиран в чл. 307 от Търговския закон, който гласи: „Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността“.

1. Купувачите по предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ трябва да знаят, че искане за доплащане от страна на строителя не е достатъчно основание за увеличаване на уговорената продажна цена. 

В случай че не се постигне съгласие между тях, то строителят ще трябва да отнесе спора до съда. Увеличение на цената по подписан предварителен договор поради „стопанска непоносимост“  може да стане само с решение на съд. По време на делото обаче, което продължава 1-2 години, и строителят, и купувачът трябва да изпълняват задълженията си по предварителния договор: строителят да не спира строителството на  сградата, да се снабдява с изискуемите актове по време на строителството и т.н., а купувачът - да плаща цената, ако е уговорена на вноски. Ако строителят спре строителството, то той ще изпадне в неизпълнение на договора и купувачът ще има право да претендира неустойки на това основание. Ако пък купувачът спре да плаща вноските по договора, то строителят има право да прекрати договора. За да спечели едно такова дело, строителят трябва да докаже, че е настъпило такова изменение на икономическата обстановка, което го ощетява, и заложената в продажната цена печалба не е достатъчна да покрие загубите му. Но трябва да подчертаем, че институтът на стопанската непоносимост е почти неприложим и е много голямо изключение от основния принцип на правото, че договорите трябва да се спазват. 

2. Договорите при покупка на имот в строеж („на зелено“) имат смесен характер.

От една страна, включват клаузи на предварителен договор за покупко-продажба на вещни права на собственост, а от друга ​- облигационни клаузи на договор за строителство (за СМР), който е вид договор за изработка. Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) регламентира договорите за изработка. В чл. 266, ал. 2 от ЗЗД четем:  „Ако през време на изпълнението на договора се измени цената на материала или на работната ръка, възнаграждението се изменя съответно, макар и да е било уговорено изцяло“. Този законов текст дава възможност да се иска по-високо възнаграждение по вече сключени договори, но при определени условия. Увеличаването на цените може да е едностранно, но не е произволно и следва единствено да компенсира инвеститорите за вложените материали, но не и да увеличава печалбите им. Съгласно практиката на ВКС: увеличение на възнаграждението ще се допусне само когато строителят е ощетен, което строителят трябва да докаже с надлежна разходно-оправдателна документация.

3. Клиентите да са внимателни, когато купуват имот „на зелено“. Да проверят в Имотния регистър за тежести върху имота и върху земята.

Да проверят в Търговския регистър какво е актуалното положение на продавача ​- какъв е капиталът на дружеството. Дали не са наложени запори върху дружествените дялове на фирмата продавач, дали не е вписан особен залог върху търговското предприятие на продавача, който да включва бъдещата сграда и земята. Да се уверят, че предприемачът си е подсигурил материалите и може да завърши сградата. И да четат внимателно клаузите за предоговаряне на цени, които може да крият капани. При всички случаи е важна правната издържаност на договора. Все пак такъв договор действа дълго време ​- година, две, три, и трябва да се разчита на добросъвестността на инвеститора/строителя да не прехвърли собствеността върху имота ви в полза на трето лице. Препоръчителна е законодателна  промяна в този смисъл, като се регламентира вписване на сключените предварителни договори в Имотния регистър.

Коментари

Отговор на коментара написан от Премахни

Публикувай
2 коментара
Очите на четири не, ами на 16!

Очите на четири не, ами на 16!

15.06.2022 | 10:22

Имах проблем преди време. Ходих на оглед да си видя новото жилище, беше почти готово. Опитвам да отворя вратите към терасата - ядец! Гледам - заковани с пирони за касата...Тогава още вървяха дървените дограми...Питам халябата, дето се въртеше из строежа "Що така бе, пич? Това не се ли отваря?" Завалията не можа да даде отговор..После, кога бях изплатил всичко, стана ясно каква е била причината - вратите ИЗМЕТНАТИ, ама ЯКО! Зеят до 4-4.5 см в горните краища. Ходих да се разправям със строителя да си оправят дограмата. Отговорът знаете ли какъв беше? "Ми те такива идват от доставката..." С много ходенета и хабене на бензин, нерви и време дойдоха, свалиха старите и уж щели да ги подлагат на някакво опъване ли, не знам какво...После минаха 2-3 месеца, докато ги докарат...И пак отзяваха! Говорих с приятели по-сетне, казаха ми да съм щастлив, че само с такъв бял кахър съм се отървал...

Отговори
3 0
Наско

Наско

15.06.2022 | 09:53

Най-вече хората да внимават с качеството на изпълнение, защото много строители строят с най-евтините материали, а твърдят обратното и не РАЗЧИТАЙТЕ на гаранция, тя не важи, защото идват слагат малко силикон докато мине гаранцията, а проблемите си остават за Вас в бъдеще!!!

Отговори
5 0

Анкета

Коя дата е най-подходяща за национален празник на България?