3906

В клуба на рентиера: Пет големи клопки дебнат хазяите

Давате жилище под наем, за да си докарате някой и друг лев в добавка месечно. Какъв е първият ви ход да потърсите перфектния наемател!?

Това, разбира се, е сложна задача - в това ще ви убеди всеки брокер. Тогава бъдете реалисти и поне внимавайте да не попаднете в капана на най-честите рискове от отдаването на имот под наем. Кои са те?

Недобре подготвен договор

Писменият договор дава известна гаранция за спокойствието и сигурността на наемодателя. Само че практиката показва, че тази услуга нерядко минава в сивия сектор и наемодатели често прикриват доходите си от наеми. От друга страна обаче - дори при сключен договор - той не е достатъчен инструмент, с помощта на който да откриете решение на спорен казус. Ето защо брокери съветват да се направи нотариално заверяване на договора за наем, чрез него можете да защитите интересите си, ако се стигне до конфликти и съдебни дела.

Добрата подготовка на договора служи като допълнителна гаранция, ако попаднете на некоректни наематели. Добре е в наемния договор да бъдат включени точки за размер на наема, размер на предплатата, срок на наемането, правата и задълженията на двете страни, както и клаузи за прекратяване на договорните отношения. За допълнителна сигурност и спокойствие е желателно към него да бъде включен и приемно-предавателен протокол, в който да бъде описано текущото състояние на жилището и вещите в него към момента на отдаването му под наем.

Забавяне с плащането на наем

Препоръчително е в договора за наем да бъдат включени и сроковете за плащане на наемната цена. Наемателят и наемодателят могат да се споразумеят и да изберат срок, който да е удобен и за двамата. Ако наемателят редовно закъснява със заплащането на наема, то наемодателят е в правото си да си потърси правата, позовавайки се на подписаното споразумение.

Разходи за ток, вода, парно

Една от най-честите причини за възникване на спорове между наемател и наемодател са сметките за комунални услуги: ток, вода, парно. Тяхното редовно заплащане е в ръцете на наемателя, но в повечето случаи партидите остават на името на собственика на имота. Тогава собственикът е длъжен да следи за редовното погасяване на задълженията. Често спорове възникват около сметките за парно и за вода, тъй като за тези услуги могат да се натрупат сериозни задължения. Но дори да не бъдат покрити, не следват санкции, като прекратяване на услугата например, за разлика от сметките за ток, при които електрическото захранване може да бъде прекъснато след втората неплатена сметка. 

За кои ремонти плаща наемодателят и за кои - наемателят

Освен натрупани задължения за ток, вода, парно и други наемателят може да не е заплащал редовно и други сметки, които са били негова отговорност. Такива могат да бъдат задълженията към входа: осветление, асансьор и поддръжка на общите части.

Важно е да знаете, че съгласно Закона за задълженията и договорите големите ремонти се поемат от собственика. Сред тях често попадат сериозните повреди по конструкцията на сградата: поправка на покрив, подновяване на канализационната и водоснабдителната система.

Що се отнася до дребните поправки - подмяната на обкова за мебели и пребоядисването, то отговорност за тях има наемателят. По време на пребиваването в квартирата могат да възникнат амортизации на някои от уредите вследствие на ежедневната им употреба - в този случай наемателят е този, който е задължен да поеме разходите.

Наемателят може да не иска да напусне имота

Възможно е наемодателят да се сблъска и с проблема наемателят да не иска да напусне имота доброволно след изтичане срока на договора. В този случай собственикът има право да предяви иск за опазване на имуществото пред районния съд на съответната община. Производството се извършва по т. нар. бърза процедура, но трябва да се има предвид, че в този случай не се вземат под внимание евентуалните претенции на наемодателя за натрупани задължения за консумативи и наеми. В случай че казусът е такъв, а вие сте възпрепятствани да получите дължимите от наемателя суми, трябва да сте наясно, че имате правото да претендирате за тяхното покриване в отделно съдебно производство.

 

 

Адв. Антоанета Ненова, собственик на агенция „Тонико имоти“: Включвайте в договора и солидарен длъжник

 

- Адв. Ненова, защо е необходимо да се сключва договор за имот под наем? Има ли той тежест и каква е тя?

- Има тежест, независимо че не е нотариално заверен и не е вписан в Имотния регистър. Къде е разликата? Когато имаме обикновена писмена форма на договор за наем и примерно наемателят не плаща наемните си вноски, може да се образува заповедно производство. Т.е. да се вземе заповед за изпълнение срещу него и да се търсят по съдебен ред неплатените вноски. Втората защита, която предоставя обикновеният писмен договор, е в случай, че към него има опис на мебели или други вещи, които са се намирали в имота. При напускането на наемателя може да се претендира по съдебен ред, ако той е отнесъл със себе си нещо от дома.

- А какво се случва, ако договорът за наем се впише в Имотния регистър?

- Тогава договорът защитава наемателя в случай на продажба на имота. Например новият собственик не може да му даде предизвестие, не може да го принуди да напусне наетия имот в срок от една година, считано от покупко-продажбата.

- Какви други рискове има в отношенията наемодател-наемател?

- По отношение на наемодателя - това, което съветваме и правим в практиката, е да проверим какви са доходите на наемателя. Второ - да видим дали той разполага със собствен недвижим имот. Защо е необходимо да го направим предварително? Ето пример: наемателят не плаща наема си и напуска, вземайки примерно телевизора. Как да съберем или да претендираме за плащане на дължимите суми? Защото, ако наемателят няма трудови, няма никакви доходи, не работи (да кажем е студент) и няма недвижими имоти на свое име, тогава няма как да си съберем дължимото от него.

- Какво се прави в такъв случай?

- Когато наемателят няма доходи и имоти на свое име, тогава ангажираме солидарен длъжник. Това може да бъде родител, сестра, брат и това лице го включваме в договора за наем като трета страна - нарича се солидарен длъжник на страната на наемателя.

Ако наемателят спре да плаща и вземе някои вещи от дома, т.е. при вреди на имота, отговорността преминава към солидарния длъжник. Това е съветът ми към клиентите - включвайте в договора солидарен длъжник.

Интервю на Даниела Арнаудова

 

Коментари

Отговор на коментара написан от Премахни

Публикувай
2 коментара
Иван

Иван

25.09.2023 | 15:46

Наематели---НИКОГА! Баламите наимодатели /хазаи/,отдавна умряха. Жилище,амортизация до пълно разбиване, сметки неплатени за хиляди лева остана само сън за "тарикатите". Жилището под ключ доживотно. Чистота,красота,кафе и собственик--това е интериьорът. Мераклийте /финансови и умствени въшки/наематели--ВЪН ЗАВИНАГИ !

Отговори
3 0
Ицо

Ицо

21.09.2023 | 15:33

Шести риск.На мен наемателката ми се оказа жрица от адам.ева и като ги изгоних сво.ника ми се беше изтропал в хола.Сливенски р.ми

Отговори
3 0

Анкета

Кои са най-важните проекти за Пловдив?