44

Продавате имот? Вижте какви документи се изискват

Автор: Адвокат Биляна Петкова - Bulgarian Properties

 

Същината на сделката за покупко-продажбата на недвижим имот често изглежда сложна и тромава процедура. Тя изисква редица документи и комуникация с различни институции и агенции. А купувачи и продавачи е необходимо да бъдат внимателни на всяка стъпка, за да си гарантират успешна сделка, без рискове и потенциални бъдещи изненади.

Ролята на добрия брокер в сделката за недвижим имот далеч не свършва с огледите. Тя включва също подкрепата именно в този най-важен процес по събиране и организиране на необходимите документи за приключване на сделката.

Кои са задължителните документи при сделка с недвижим имот

• Документ за собственост  

Най-често това е нотариалният акт за придобиване на имота (например при покупко-продажба, дарение, учредяване/прехвърляне на право на строеж, замяна). Документ за собственост в определени случаи може да бъде и договор за покупка на имот от общината/държавата, договор за доброволна делба, констативен нотариален акт, постановление за възлагане, а понякога дори съдебно решение.

• Кадастрална схема/скица на имота 

Този документ се издава от АГКК (Агенция по геодезия, картография и кадастър). За поземлени имоти в райони, в които няма влязла в сила кадастрална карта, се издава скица от общината. Важно е да се обърне внимание, че кадастралната схема/скица няма срок за валидност, ако няма промяна в данните, докато скицата от общината е валидна 6 месеца от издаването.

• Удостоверение за данъчна оценка 

Това удостоверение трябва да бъде издадено в същата календарна година и да съдържа информация, че за имота няма неплатени данъчни задължения. Изисква се от служба "Местни данъци и такси" в общинската администрация по адрес на имота. От данъчната оценка са видни всички лица, които притежават право на собственост върху имота - включително тези, които понякога не са посочени в документа за собственост (например и двамата съпрузи при имот, придобит по време на брак; всички наследници за имот, придобит по наследство).

• Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имота  

Този документ е познат още като "удостоверение за вещни тежести" и се издава от Агенцията по вписванията. В него се съдържа списък на всички вписвания, отразени по партидата на имота в Имотния регистър към момента на издаването му. Препоръчително е да бъде издаден непосредствено преди датата на сделката, като периодът на проверката да е поне 10 години назад, а при възможност и повече. Удостоверението не е задължителен документ съгласно закона, тъй като Имотният регистър е публичен, но практиката е наложила представянето му, доколкото електронните справки от регистъра не са официален документ.

• Удостоверение за семейно положение за продавачите 

Такова удостоверение се изисква при продавачи български граждани и се издава от ЕСГРАОН. Препоръчително е да бъде издадено непосредствено преди датата на продажбата, за да се гарантира актуалност на информацията в него. При продавачи чужденци е възможно държавата по произход на лицето да не поддържа регистър, който да удостоверява гражданското състояние, и в този случай обстоятелствата се удостоверяват чрез нотариално заверени декларации.

• Удостоверение за наличие или липса на публични задължения 

Този документ също не е задължителен по закон, но практиката е наложила представянето му и обичайно се изисква от нотариуса при изповядване на сделката. Задължително се представя и когато купувачът финансира покупката с ипотечен кредит. Удостоверението се издава от териториалната дирекция на НАП по постоянен адрес на лицето, като валидността му е един месец.

• Платежни нареждания за платени консумативи и режийни разходи за имота 

Макар че не се изискват от закона, при продажбата е обичайна практика да се представят и платените сметки за ток, вода, отопление, газ, такси поддръжка/такси за етажна собственост, така че купувачът да е спокоен, че не наследява непокрити задължения.

Наред с тези общовалидни документи и декларации, при специфични ситуации по отношение на имота или собствеността се налага представянето на някои допълнителни книжа като например:

- При продажба на имот ново строителство е необходимо продавачът да представи строителните книжа до етапа, в който е построена сградата. Това са разрешение за строеж; инвестиционен проект; площообразуване; актовете, удостоверяващи степента на строителството, или удостоверение за въвеждане в експлоатация/разрешение за ползване на сградата.

- За строежи преди 31.03.2001 г., за които не са налични строителни книжа, се представя удостоверение за търпимост. То се издава от общината по адрес на имота и удостоверява, че сградата не подлежи на премахване.

- При продажба на наследствен имот в допълнение към нотариалния акт се представят също акт за смърт на починалия собственик и удостоверение за семейното му положение към момента на придобиване на имота (за български граждани се издават от ЕСГРАОН); актуално удостоверение за наследници, а при продажба на имот, наследен от чужденец, може да се изиска и справка от регистър за завещания в държавата по произход.

- Когато имотът е придобит извън брак, но към момента на сделката продавачът е в брак, съпругът - несобственик, представя декларация по чл. 26 от Семейния кодекс, че е съгласен с продажбата и имотът не е семейно жилище.

- Добра практика е също представяне на техническия паспорт на сградата. Такъв могат да притежават както сгради ново строителство, така и по-стари сгради. Той обобщава информацията за изграждането <210>, въвеждането в експлоатация и за всички елементи от нейните технически характеристики - елементи на строежа, конструктивна устойчивост, пожарна безопасност и други, вкл. показателите за енергийна ефективност. Подобен документ се изисква и от някои банки при отпускане на кредитиране именно с оглед оценка на енергийната ефективност на сградата.

- При продажба на поземлен имот е възможно да има нужда от издаване на комбинирана скица, когато има разминавания в данните за площта и границите на имота.

- При продажба на самостоятелен обект възможно е да трябва издаване на удостоверение за идентичност на имота или удостоверение за административен адрес, ако се установи липса, непълнота или грешка на данните в документа за собственост.

- При опасения за наличие на задължения на продавача към трети лица купувачът може да изиска справка за липса или наличие на заведени изпълнителни дела. При наличие на такива е възможно в хода на сделката да се окаже, че имотът е предмет на наложени обезпечителни мерки и дори на публична продан, и това да опорочи покупко-продажбата. Такава справка се издава от Централния регистър на длъжниците, воден от Камарата на частните съдебни изпълнители.

- За имот, върху който е вписана ипотека в полза на банка или друго лице, кредиторът издава писмо - ангажимент за заличаване на ипотеката, ако това няма да бъде извършено преди сключване на покупко-продажбата.

- Ако собственик на имота е непълнолетно лице или лице, поставено под запрещение, продажбата може да се извърши само след съдебно разрешение. То се издава от районния съд по местоживеене на собственика и съдържа условията, при които трябва да бъде изпълнена сделката, включително цената и начина на плащане.

Коментари

Отговор на коментара написан от Премахни

Този сайт е защитен от reCAPTCHA и Google Политика за поверителност и Условия за ползване са приложени.

Публикувай
1 коментар
Иван

Иван

11.04.2024 | 15:02

При продажба на имот в България от Румънски гражданин нужен ли е документ за семейно положение.?

Отговори
0 0

Анкета

Решихте ли за кого да гласувате на 9 юни?