Пазарът на имоти в Пловдив се кротна, но цените няма да паднат

Цените на недвижимите имоти в България са във високо плато и няма да паднат. Това не се случи по време на голямата финансова криза през 2008 година, няма да се стане и сега. По-вероятно е поскъпването да спре за известно време, но няма предпоставки цените на апартаментите да тръгнат надолу. В това са категорични брокери и експерти, които са наясно със ситуацията на пазара.

Сега ли е моментът да купим жилище, или е по-добре да изчакаме? Според строителния предприемач Христо Томов повишаването на цените на имотите в Пловдив е съвсем резонно, тъй като дълги години пазарът под тепетата е бил подценяван. Миналата година жилищата просто са постигнали нормалната си стойност. Това се дължало основно на повишаването цените на материалите и на труда, така че едва ли някой строител би си позволил оттук нататък да намали цените и да продава на загуба. В целия свят растящите лихви по ипотечните заеми притискат както купувачите на жилища, така и собствениците на имоти. В същото време хиляди хора, които са взели евтини заеми, за да си купят жилища по време на пандемията, сега са принудени да плащат по-високи месечни вноски.

Риск да се повтори кризата от 2008-2009 г.

Експерти предупреждават, че основният риск за финансовата система е пазарът на недвижими имоти и как той ще се развие. В момента прави впечатление лекото охлаждане на строителството, което може да забави предлагането. От друга страна, остава притеснителен фактът, че има неизплатени задължения към строителни фирми и те растат, което е също един жълт светофар за финансовата система. Съпоставянето с кризата от 2007-2008 г. е неизбежно. Една от характерните особености на глобалната финансова криза тогава, превърнала се и в икономическа, бе ролята на пазара на недвижими имоти и по-конкретно на жилища. Освен че тръгва от най-развитата икономика - американската, кризата е породена от пазара на жилища и ипотечния пазар, обяснява доц. д-р Христо Мавров в своя анализ „Финансова криза и пазарът на жилища в България“. Редица теоретични и емпирични изследвания доказват зависимостта между имотния пазар и макроикономическата стабилност и нестабилност. Установява се цикличност в динамиката на цените на имотите, която е тясно свързана с бизнес цикъла, пише специалистът.

Други експерти пък припомнят, че при предишната криза, когато необслужваните кредити в банковата система като процент бяха най-високи в България сред ЕС, това се дължеше на два сектора - недвижимите имоти и туризма.

Какво се случва в момента?

Добрата новина е, че у нас все още пазарът не дава ясни индикации за спад, още по-малко за спукване на балон. Наблюдават се обаче някои показатели, които е добре да се следят. Примерно, доколко бързото охлаждане на пазара на недвижимите имоти, заплашва да влоши глобалния икономически спад. Въпреки че спадът засега не е толкова сериозен, колкото по време на финансовата криза от 2008 г., развитието му е ключов фактор за решенията на централните банкери, които искат да охладят инфлацията, без да накърнят доверието на потребителите и да предизвикат дълбока рецесия.

Христо Томов, предприемач:  Хората инвестират в недвижимост, за да съхранят парите си

- Г-н Томов, какво да очакваме на имотния пазар през тази година?

- Моите очаквания са за успокояване на пазара на нови жилища. Дълги години пазарът на имоти под тепетата беше доста подценен спрямо другите големи градове. Само че днес цените достигнаха реалната си пазарна стойност. Знаете, че в последните години пандемията, войната в Украйна и нарастващата инфлация сериозно вдигнаха себестойността. Повиши се и цената на труда. Така че пазарът на имоти е в нова ситуация - нашият продукт, т.е. жилищата, вече са построени на много високи цени, понеже ние, предприемачи и строители, плащахме скъпо материалите. Според мен никой инвеститор не би си позволил да продава жилищата си на загуба.

Корекция надолу би имало само за такива жилища, които са позиционирани на непазарни нива, т.е. цената им не отговаря на района, качеството на самата сграда, функционалността на апартаментите, прилежащата инфраструктура и т.н.

- Може ли да се говори за имотен балон у нас?

- Мисля, че ситуацията на пазара е абсолютно последователна. Тенденциите, които наблюдаваме, са обосновани от оскъпяването на материали, горива, които са определящи за създаването на нашия продукт, докато имотният балон се базира на спекулативното вдигане на цените. При едно завишено търсене цените на имотите се завишават в пъти заради паника или стрес на пазара.

Докато у нас има едно последователно повишаване на цените. Всеки месец правихме нови калкулации на база нови оферти, които идваха от доставчиците. Ще дам пример: ако разлика в цената на една тухла е 10 ст., това ще рефлектира в моя проект със скок от 100 хил. лв. в крайната цена на строежа. Смисълът на бизнеса е да се печели, има други структури, които извършват социална дейност.

Така че покачването на цените на имотите е нещо напълно последователно и обосновано.

Друг е въпросът, че имаше някаква спекулация в цените на земята. Хората държаха свои земи с години, после искаха за тях двойни и тройни цени - именно при земята имаше злоупотреби и непазарни сделки.

- Да си купиш жилище в България, превръща ли се вече в занимание за богати хора?

- Богатите хора, т.е. тези, които имат бизнес, разполагат с определена сума, която не знаят как да съхраняват. Банките вече не са добър вариант за съхранение на парите, тъй като не дават никакви лихви. Дори имат отрицателни лихви, т.е. губиш от парите си, държейки ги в банка. А и самата банка сама по себе си не може да бъде коректив на инфлацията.

Проблем у нас е и липсата на други инвестиционни инструменти: акции, облигации, застрахователни полици. Така че имотът си остава най-сигурният вариант за инвестиция и това придвижи имотния пазар напред в последните няколко години.

Хората инвестират, за да съхранят парите си, не че са се влюбили в имотите. Както знаете, един имот също изисква грижи и човек, който не е професионалист изпитва трудности да си управлява имотите, да ги поддържа, ремонтира, да ги отдава под наем.

В света не се прави така - има цели билдинги, които се отдават под наем. Знаете вероятно, че в Англия се строят целево и се продават сгради само за отдаване под наем.

- Как войната в Украйна размести пластовете в имотния сегмент?

- Войната в Украйна не е причината за скока в цените на жилищата у нас. Да, тя е предпоставка, още един отключващ инфлационен фактор. Ковид пандемията обаче първа стана повод да говорим за инфлация. В западния свят правителствата взеха решение и се наляха едни огромни суми - от обикновения потребител, който вземаше по 2-3 хил. долара на месец компенсации, до фирмите, където се наливаха милиони долари. Това бяха горещи пари, които влязоха в икономиката. Хората се наредиха на опашки в магазините за луксозни стоки. Факт! Виждал съм го с очите си, защото, когато купуваш чанта Louis Vuitton, ти харчиш излишните си пари. Това не са спестяванията ти и парите за ежедневието ти.

Колкото до тезата, че материали - като желязото например поскъпна, защото доставките му са основно от Украйна, бих попитал: Знаете ли колко желязо произвежда Украйна в световен мащаб? Само 1%! Така че желязото от Украйна не е значим фактор за света. Цената му за кратко време отлетя до 2.50-2.60 лв./кг, но сега отново се върна на предишните нива от 1.50 лв./кг. Да не говорим, че примерно Турция е много по-близо до нас и оттам можем също да се снабдяваме с желязо - колкото искаме.  

Колкото до цената се тока и газта - тя тръгна да расте още преди войната в Украйна. И тук причината е по-скоро в ковид кризата, не във войната.

Георги Димитров, брокер, гост в "Марица Подкаст " Държим по-високи нива от Гърция, доближаваме се до Румъния

Очакванията на анализатори са, че процесите, свързани с рекордната инфлация в България, вероятно ще доведат до корекция надолу в цените на имотите. Тя може да дойде като резултат от по-сериозно вдигане на лихвените проценти от банките. Спад в цените на имотния пазар обаче може да последва и от липсата на значително повишение на лихвите, тъй като това ще е знак, че инфлацията не е овладяна и някои собственици на две или повече жилища може да се принудят да продават имоти в замяна на достъп до ликвидни средства. Ниските все още лихви подкрепиха и през 2022 г. бурния ръст на ипотечното кредитиране - обемът на отпуснатите кредити до края на септември достигна 4,9 млрд. лв., което е ръст с 27% спрямо същия период на миналата година, по данни на БНБ. Броят на отпуснатите ипотечни кредити в страната също е нараснал с 2% през този период, сочат данни на Агенцията по вписванията.

„Така както се покачват лихвите по кредитите, така се покачват и лихвите по депозитите. Така че нещата вървят ръка за ръка. Така че промените в лихвите не би трябвало да окаже голямо влияние на цените на имотите“, е заключението на Георги Димитров, шеф на RE/MAX Advantage Пловдив. Брокерът обаче е категоричен, че очакванията цените на жилищата да паднат няма как да се случи. „Ако купувачът реши да изчака да паднат цените, то и строителите ще изчакат. В последните 7 години цените на жилищата в София са се увеличили със 102%, в Пловдив - с 86%, в Стара Загора - с 66%, в Русе - с 60%.

Така че няма опасност да се повтори ситуацията от 2008 г. Тогава 90% от фирмите работеха с кредити. И всеки смяташе, че всеки квадратен метър може да бъде застроен и да се продаде на тройна цена. Сега по-рядко купувачите влагат парите си в имот, за да печелят от него. Просто така запазват парите си“, казва брокерът.

Според Георги Димитров рекорди на пазара - като жилище, обявено за продажба в Пловдив за 48 000 евро/кв.м - не е някаква тенденция на пазара, а по-скоро изключение. „Ексклузивността на имота го прави скъп - това е специалната локация, начин на изпълнение. Има купувачи, склонни да платят по 2-3 хил., дори 4000 евро/кв.м за къща на тепето, но това не е ежедневие“.

Брокерът подчерта, че имотите у нас все повече се доближават до цените в Европа. „Въпросът не е в това дали цените на жилищата ни се изравняват с европейските. Вървим напред към Европа и това е факт. Въпреки това този пазар си има своите нюанси. Например на Запад - във Франция и по тяхната Ривиера, има елитни имоти, които остават недостижими за средния българин. В същото време цените у нас са по-високи спрямо някои държави на Балканския полуостров. Държим по-високи цени на жилищата от тези в Гърция и почти се изравняваме с румънците“, обобщи пред „Марица“ шефът на RE/MAX Advantage Пловдив.