2374

Пазарът на имоти в Пловдив се кротна, но цените няма да паднат

Жилищата просто са постигнали нормалната си стойност, твърдят строители

Цените на недвижимите имоти в България са във високо плато и няма да паднат. Това не се случи по време на голямата финансова криза през 2008 година, няма да се стане и сега. По-вероятно е поскъпването да спре за известно време, но няма предпоставки цените на апартаментите да тръгнат надолу. В това са категорични брокери и експерти, които са наясно със ситуацията на пазара.

Сега ли е моментът да купим жилище, или е по-добре да изчакаме? Според строителния предприемач Христо Томов повишаването на цените на имотите в Пловдив е съвсем резонно, тъй като дълги години пазарът под тепетата е бил подценяван. Миналата година жилищата просто са постигнали нормалната си стойност. Това се дължало основно на повишаването цените на материалите и на труда, така че едва ли някой строител би си позволил оттук нататък да намали цените и да продава на загуба. В целия свят растящите лихви по ипотечните заеми притискат както купувачите на жилища, така и собствениците на имоти. В същото време хиляди хора, които са взели евтини заеми, за да си купят жилища по време на пандемията, сега са принудени да плащат по-високи месечни вноски.

Риск да се повтори кризата от 2008-2009 г.

Експерти предупреждават, че основният риск за финансовата система е пазарът на недвижими имоти и как той ще се развие. В момента прави впечатление лекото охлаждане на строителството, което може да забави предлагането. От друга страна, остава притеснителен фактът, че има неизплатени задължения към строителни фирми и те растат, което е също един жълт светофар за финансовата система. Съпоставянето с кризата от 2007-2008 г. е неизбежно. Една от характерните особености на глобалната финансова криза тогава, превърнала се и в икономическа, бе ролята на пазара на недвижими имоти и по-конкретно на жилища. Освен че тръгва от най-развитата икономика - американската, кризата е породена от пазара на жилища и ипотечния пазар, обяснява доц. д-р Христо Мавров в своя анализ „Финансова криза и пазарът на жилища в България“. Редица теоретични и емпирични изследвания доказват зависимостта между имотния пазар и макроикономическата стабилност и нестабилност. Установява се цикличност в динамиката на цените на имотите, която е тясно свързана с бизнес цикъла, пише специалистът.

Други експерти пък припомнят, че при предишната криза, когато необслужваните кредити в банковата система като процент бяха най-високи в България сред ЕС, това се дължеше на два сектора - недвижимите имоти и туризма.

Какво се случва в момента?

Добрата новина е, че у нас все още пазарът не дава ясни индикации за спад, още по-малко за спукване на балон. Наблюдават се обаче някои показатели, които е добре да се следят. Примерно, доколко бързото охлаждане на пазара на недвижимите имоти, заплашва да влоши глобалния икономически спад. Въпреки че спадът засега не е толкова сериозен, колкото по време на финансовата криза от 2008 г., развитието му е ключов фактор за решенията на централните банкери, които искат да охладят инфлацията, без да накърнят доверието на потребителите и да предизвикат дълбока рецесия.

Христо Томов, предприемач:  Хората инвестират в недвижимост, за да съхранят парите си

- Г-н Томов, какво да очакваме на имотния пазар през тази година?

- Моите очаквания са за успокояване на пазара на нови жилища. Дълги години пазарът на имоти под тепетата беше доста подценен спрямо другите големи градове. Само че днес цените достигнаха реалната си пазарна стойност. Знаете, че в последните години пандемията, войната в Украйна и нарастващата инфлация сериозно вдигнаха себестойността. Повиши се и цената на труда. Така че пазарът на имоти е в нова ситуация - нашият продукт, т.е. жилищата, вече са построени на много високи цени, понеже ние, предприемачи и строители, плащахме скъпо материалите. Според мен никой инвеститор не би си позволил да продава жилищата си на загуба.

Корекция надолу би имало само за такива жилища, които са позиционирани на непазарни нива, т.е. цената им не отговаря на района, качеството на самата сграда, функционалността на апартаментите, прилежащата инфраструктура и т.н.

- Може ли да се говори за имотен балон у нас?

- Мисля, че ситуацията на пазара е абсолютно последователна. Тенденциите, които наблюдаваме, са обосновани от оскъпяването на материали, горива, които са определящи за създаването на нашия продукт, докато имотният балон се базира на спекулативното вдигане на цените. При едно завишено търсене цените на имотите се завишават в пъти заради паника или стрес на пазара.

Докато у нас има едно последователно повишаване на цените. Всеки месец правихме нови калкулации на база нови оферти, които идваха от доставчиците. Ще дам пример: ако разлика в цената на една тухла е 10 ст., това ще рефлектира в моя проект със скок от 100 хил. лв. в крайната цена на строежа. Смисълът на бизнеса е да се печели, има други структури, които извършват социална дейност.

Така че покачването на цените на имотите е нещо напълно последователно и обосновано.

Друг е въпросът, че имаше някаква спекулация в цените на земята. Хората държаха свои земи с години, после искаха за тях двойни и тройни цени - именно при земята имаше злоупотреби и непазарни сделки.

- Да си купиш жилище в България, превръща ли се вече в занимание за богати хора?

- Богатите хора, т.е. тези, които имат бизнес, разполагат с определена сума, която не знаят как да съхраняват. Банките вече не са добър вариант за съхранение на парите, тъй като не дават никакви лихви. Дори имат отрицателни лихви, т.е. губиш от парите си, държейки ги в банка. А и самата банка сама по себе си не може да бъде коректив на инфлацията.

Проблем у нас е и липсата на други инвестиционни инструменти: акции, облигации, застрахователни полици. Така че имотът си остава най-сигурният вариант за инвестиция и това придвижи имотния пазар напред в последните няколко години.

Хората инвестират, за да съхранят парите си, не че са се влюбили в имотите. Както знаете, един имот също изисква грижи и човек, който не е професионалист изпитва трудности да си управлява имотите, да ги поддържа, ремонтира, да ги отдава под наем.

В света не се прави така - има цели билдинги, които се отдават под наем. Знаете вероятно, че в Англия се строят целево и се продават сгради само за отдаване под наем.

- Как войната в Украйна размести пластовете в имотния сегмент?

- Войната в Украйна не е причината за скока в цените на жилищата у нас. Да, тя е предпоставка, още един отключващ инфлационен фактор. Ковид пандемията обаче първа стана повод да говорим за инфлация. В западния свят правителствата взеха решение и се наляха едни огромни суми - от обикновения потребител, който вземаше по 2-3 хил. долара на месец компенсации, до фирмите, където се наливаха милиони долари. Това бяха горещи пари, които влязоха в икономиката. Хората се наредиха на опашки в магазините за луксозни стоки. Факт! Виждал съм го с очите си, защото, когато купуваш чанта Louis Vuitton, ти харчиш излишните си пари. Това не са спестяванията ти и парите за ежедневието ти.

Колкото до тезата, че материали - като желязото например поскъпна, защото доставките му са основно от Украйна, бих попитал: Знаете ли колко желязо произвежда Украйна в световен мащаб? Само 1%! Така че желязото от Украйна не е значим фактор за света. Цената му за кратко време отлетя до 2.50-2.60 лв./кг, но сега отново се върна на предишните нива от 1.50 лв./кг. Да не говорим, че примерно Турция е много по-близо до нас и оттам можем също да се снабдяваме с желязо - колкото искаме.  

Колкото до цената се тока и газта - тя тръгна да расте още преди войната в Украйна. И тук причината е по-скоро в ковид кризата, не във войната.

Георги Димитров, брокер, гост в "Марица Подкаст " Държим по-високи нива от Гърция, доближаваме се до Румъния

Очакванията на анализатори са, че процесите, свързани с рекордната инфлация в България, вероятно ще доведат до корекция надолу в цените на имотите. Тя може да дойде като резултат от по-сериозно вдигане на лихвените проценти от банките. Спад в цените на имотния пазар обаче може да последва и от липсата на значително повишение на лихвите, тъй като това ще е знак, че инфлацията не е овладяна и някои собственици на две или повече жилища може да се принудят да продават имоти в замяна на достъп до ликвидни средства. Ниските все още лихви подкрепиха и през 2022 г. бурния ръст на ипотечното кредитиране - обемът на отпуснатите кредити до края на септември достигна 4,9 млрд. лв., което е ръст с 27% спрямо същия период на миналата година, по данни на БНБ. Броят на отпуснатите ипотечни кредити в страната също е нараснал с 2% през този период, сочат данни на Агенцията по вписванията.

„Така както се покачват лихвите по кредитите, така се покачват и лихвите по депозитите. Така че нещата вървят ръка за ръка. Така че промените в лихвите не би трябвало да окаже голямо влияние на цените на имотите“, е заключението на Георги Димитров, шеф на RE/MAX Advantage Пловдив. Брокерът обаче е категоричен, че очакванията цените на жилищата да паднат няма как да се случи. „Ако купувачът реши да изчака да паднат цените, то и строителите ще изчакат. В последните 7 години цените на жилищата в София са се увеличили със 102%, в Пловдив - с 86%, в Стара Загора - с 66%, в Русе - с 60%.

Така че няма опасност да се повтори ситуацията от 2008 г. Тогава 90% от фирмите работеха с кредити. И всеки смяташе, че всеки квадратен метър може да бъде застроен и да се продаде на тройна цена. Сега по-рядко купувачите влагат парите си в имот, за да печелят от него. Просто така запазват парите си“, казва брокерът.

Според Георги Димитров рекорди на пазара - като жилище, обявено за продажба в Пловдив за 48 000 евро/кв.м - не е някаква тенденция на пазара, а по-скоро изключение. „Ексклузивността на имота го прави скъп - това е специалната локация, начин на изпълнение. Има купувачи, склонни да платят по 2-3 хил., дори 4000 евро/кв.м за къща на тепето, но това не е ежедневие“.

Брокерът подчерта, че имотите у нас все повече се доближават до цените в Европа. „Въпросът не е в това дали цените на жилищата ни се изравняват с европейските. Вървим напред към Европа и това е факт. Въпреки това този пазар си има своите нюанси. Например на Запад - във Франция и по тяхната Ривиера, има елитни имоти, които остават недостижими за средния българин. В същото време цените у нас са по-високи спрямо някои държави на Балканския полуостров. Държим по-високи цени на жилищата от тези в Гърция и почти се изравняваме с румънците“, обобщи пред „Марица“ шефът на RE/MAX Advantage Пловдив.

Коментари

Отговор на коментара написан от Премахни

Този сайт е защитен от reCAPTCHA и Google Политика за поверителност и Условия за ползване са приложени.

Публикувай
13 коментара
Ганьо

Ганьо

20.02.2023 | 11:00

Който сега дава пари за тухли,утре ще дава д.пе за хляб

Отговори
10 1
До брокерчето

До брокерчето

20.02.2023 | 09:31

Като правиш сравнения с 2008 г., не пропускай факта, че от тогава насам населението на България е намаляло с близо МИЛИОН. И продължава да намалява всяка година с по около 60 000 души. Дали това ще се отрази на пазара на имоти, М?

Отговори
16 0
Въпросче

Въпросче

20.02.2023 | 09:23

Не знам дали ви прави впечатление, но напоследък из медиите в пловдив много зачестиха "интервюта" с брокери, които обясняват как всичко с пазара на имоти било точно, цените били ОК и нямало да падат, нямало балони и не знам си какво. Дали тези "интервюта" не са част от кампания на брокери и собственици на комплекси, които усещат какво идва?

Отговори
24 0
Луда работа

Луда работа

20.02.2023 | 09:18

Само за информация - зад магазин Лекси до Марица в момента се троят три сгради, всяка с по 22 етажа!!!!!!!!!. Комплексът в Тракия който строят до Лаута е един цял нов миниквартал. КОЙ ПО ДЯВОЛИТЕ ЩЕ ЖИВЕЕ ТАМ?

Отговори
21 0
Ще падат

Ще падат

20.02.2023 | 09:12

Ще падат като узрели круши! Строят с най-евтините материали и хората, ако сега купуваха на килограм, вече се започва с прецизните огледи. На 70% от новите сгради им тече покрива или си има басейн на подземния етаж.

Отговори
24 0
Слай

Слай

20.02.2023 | 09:07

Брокерът, които сте интервюирали си гледа интереса на бизнеса и в тази връзка са логични обясненията му. Но реалността е много, много по-различна. Реалната обстановка на пазара на имоти в момента в Пловдив е такава, че предлагането надвишава със стотици пъти търсенето. На пазара има хиляди непродадени апартаменти. И това е само на първичния пазар. Страшно ще стане за цените, когато постепенно стартира и вторичния, защото не е тайна, че много хора купиха апартаменти не защото им трябват за живеене, а за да ги продадат с печалба, когато им потрябват пари. Но мисля, че изпуснаха времето. И сега искат или не постепенно ще ги вадят на пазара, защото просто са им потрябвали пари за нещо. И ще ги предлагат за да имат шанс да ги продадат с 20-30% под цената, която са заплатили за тях. Тоест балон или каквото значи това там, не знам дали ще се спука, но занимаващите се с този бизнес, ако искат да запазят някакъв относителен ритъм при продажбите, ще трябва да редуцират цените с не по-малко от 30%. Това е реалността. И дори с тази редукции ще печелят достатъчно. Е, нормата на чистата печалба няма да е вече 100 или 150%, а ще е около 50-60%, нещо недостижимо за никой друг бизнес.

Отговори
22 2
Този път ще е различно

Този път ще е различно

20.02.2023 | 09:04

За Рейгън и лихвите Нобеловият лауреат – икономистът Милтън Фридман – го поздравява за това, че „съзнателно е предизвикал спад, за да спре инфлацията“, а през 2004 г. казва „По мое мнение никой друг президент след Втората световна война не би подкрепил решението на Волкър в тежката ситуация на 1981 – 82 г. Мога да свидетелствам от първа ръка, че Рейгън знаеше какво прави. Той разбираше, че няма друг път за спиране на инфлацията, освен чрез парични ограничения и временен спад. Във всяко едно отношение той стоеше зад своите принципи и имаше поглед върху бъдещето.“. Рейгън има за цел прокарването на политика, основана на строга парична дисциплина, със значително намаление на данъците, което да окуражи инвестициите. Макар и програмата му да е осмивана от неговите противници като „вуду икономика“ и „рейгономика“, през 1981 г. той успява да прокара в Конгреса впечатляващи намаления на данъците. По същото време администрацията успява да намали разходите, свързани със социални и здравни плащания, което предизвиква яростни протести сред демократите. След спада от 1981 – 82 г., в началото на 1983 г. започва рязко подобрение на икономиката.

Отговори
5 5
Deutsch

Deutsch

20.02.2023 | 09:04

Марица, откъде ги намирате тези експерти да лъжат хората? Първо в инвестициите няма нищо стабилно, т.е. злато и имоти също. Може единствено да се говори за дълготрайни и краткотрайни инвестиции. Второ богатите хора (истинските, а не снобите) не си пазят парите само в един тип инвестиция, а си правят микс - имот, злато, бондове, валути и т.н. Трето при тези покачващи се лихвени проценти, краткотрайните инвестиции носят по-голяма печалба и е естествено богатите да си напаснат микса. Тия съвети дето ги давате на хората да си гърмят всичко за имущество само водят до риск от загуби. А и тук е четвъртата глупост, че инвеститора нямал да продава на загуба, ами то по тази логика и акциите не трябва да се продават на загуба, а при имотите, за разлика от акциите, има придружаващи разходи - данъци, поддръжка, остаряване..

Отговори
18 1
Пловдив

Пловдив

20.02.2023 | 08:52

Със сигурност ще паднат. Населението намаля с рекордни темпове, а строителството не спира. Със сигурност в бъдеще ще има хиляди празни жилища в градовете. Това вече се случва в по-малки градове като Чирпан, Карлово, Калофер, Брезово, Стамболийски и други подобни. Там жилищата вече са почти непродаваеми. Ще дойде и в големите градове

Отговори
18 2
Този път ще е различно

Този път ще е различно

20.02.2023 | 08:48

Тогава банките се "набъкаха" с имоти от необслужените кредити при падащи лихви. Сега не се знае до какъв таван ще стигнат лихвите. Страхът от инфлацията винаги се сбъдва за наивните. Идва времето на бездомните собственици на имоти. Сянката на Рейгън започна да покрива света. Кой разбрал, разбрал!

Отговори
10 1

Анкета

Как и къде ще почивате през лятото?