Следвайте ни

Как да изберем хубав и качествен имот в Пловдив

Експертът съветва: Търсете високо качество и устойчивост в новото жилищно строителство

viber icon

Формулата на перфектния имот днес - добра локация, първокласно строителство, материали от световно ниво, стабилни гаранционни условия и комуникация с инвеститора. 

Добрите лихви по ипотечните заеми стимулираха българина да работи с чужди пари, докато неговите са свободни за друг тип инвестиции.

Ако срещнете съмнително ниска цена, веднага задраскайте този имот от списъка си.

 

Покупката на имот вече не е на всяка цена или просто добра идея - до този извод е стигнал Владимир Темелков. Той е yпpaвлявaщ пapтньop в проекта „Lauta Forest Premium“. Зaвъpшвa инфopмaтикa и бизнec инфopмaтикa, нo cтpacттa мy към дигитaлнитe тexнoлoгии ce пpepaждa в cтpoитeлcтвoтo и изгpaждaнeтo нa мoдepни и ycтoйчиви нeдвижими имoти. 

Темелков анализира пазара на жилища в Пловдив през последните две години - 2019 г. и 2020 г., както и първите месеци на 2021 г. Ето какви тенденции се оформят на пазара. 


Жилището днес е повече вложение, което бихме си позволили да направим при нужда, добър план за развитие, семейна, професионална или социална стабилност, както и при наличието на добър наемател. Банките са стабилни и добре заредени с капитали (над 50 млрд. лв.), а съвсем скоро ще свалят и още малко лихвите по кредитите, което ще ги направи отличен източник на средства. Ако предложеният ни имот отговаря на най-високи стандарти и е на балансирана цена, решението за покупката му трябва да е обмислено, балансирано и подсигурено финансово. Ето на какво трябва да обърнем внимание през 2021 година на пазара за недвижими имоти в Пловдив.

Кредитирането от банка дава по-голяма сигурност при покупка на имот

На пръв поглед, българинът нямаше култура на теглене на кредити, но добрите лихви по ипотечните заеми го стимулираха да работи с чужди пари, докато неговите са свободни за друг тип инвестиции, дори и за удоволствия. Основният акцент тук е, че когато купувате имот с помощта на банка, банката гледа “под лупа” продавача, било то юридическо или физическо лице. Преглеждат се всички финансови документи, активи, пасиви, стари кредити, ипотеки и се прави оценка на риска. Критериите, във всяко едно от тези изисквания, са доста завишени, а банките не дават нищо на всяка цена. Иначе казано, ако вие сте си харесали имот, а банката хареса продавача му и реши да ви финансира, това е доста добра новина и дава огромна сигурност.

Хубавото си е хубаво 

И денем, и нощем хубавият имот си остава хубав имот. Добра локация, първокласно строителство, материали от световно ниво, при довършителните работи, чудесни гаранционни условия, добра комуникация с инвеститора. Независимо от икономическите и социалните времена, в които живеем, ако имотът ви отговаря на тези базови изисквания, винаги ще се намери купувач, наемател или банка, на която да го предложите, за да вземете повече пари за бъдещата си инвестиция. От друга гледна точка, има имоти, които не отговарят по никакъв начин на модерните стандарти за устойчиво и премиум строителство: евтина дограма, нискокачествени тухли, бетон. Най-нисък клас мазилки, зле изпълнени електрически проекти и нискобюджетно довършване на общи части. Отбягвайте такъв тип инвестиция, колкото и изгодна да ви се струва тя.

Естественият подбор на инвеститори и строители 

След разбираемата екзалтация на имотния пазар, особено в гр. Пловдив, през 2019-а се усещаше един вече умерен ръст. Нямаше спукване на имотен балон, нямаше баснословно падане на цени и цените на имотите достигнаха нива, с една идея по-високи от пазарните. В следващите 24 месеца ще станем свидетели на нормално отсяване, на силни и познати инвеститори. Ще се видят много такива, които са си позволили начин на живот и инвестиции от типа “пирамида”. Тоест правят се вложения в техника, коли, почивки и др., захранвани от бъдещи проекти, които не съществуват, а когато дойде време за същинската инвестиция в проекта, финансиране вече няма, а се търси такова от последващи проекти. Този сценарий работи във времена на превъзбуда, на клиенти, инвеститори, финансови пазари и рискови инвестиции. В периода 2021-2022 ще трябват истински, свежи пари и първокачествени инвеститори, с добра история и репутация. Добре е строителят да е разпределил бизнес портфейла си, като не влага всичко на едно място, на всяка цена. От гледна точка на инвеститора, той трябва да е наясно, че колкото повече държи на високо качество и устойчивост, толкова по-лесно ще минава през всякакви икономически периоди, защото ще е набрал скорост и ще е създал име на добър стопанин и строител. В по-балансирани и трудни времена е по-лесно за добър стопанин и строител да създаде име и да прави бързо крачки напред, събирайки армия от доволни клиенти.

Плащане при свършена работа 

Най-добрият вариант да тествате издръжливостта на инвеститора и да бъдете спокойни е да намалите първоначалната вноска до 25-30%, а в следващите етапи да се плаща на свършена работа. В

Lauta Forest Premium

няма първоначална вноска, по-голяма от 30%, а и тя може да бъде разбита на по-малки вноски, например до кота 0. Стремете се вноските да са на свършена работа, а не предварително да се работи с вашите пари. Не очаквайте инвеститорът да признае за финансови проблеми или не добре изпълняваща се инвестиционна програма. Тествайте го с гъвкаво финансиране, на свършена работа. Избягвайте варианти за вноски като: 70% първоначално, 20% на А​кт 14, а останалите 10% на Акт 15.

Ниска, разумна или реална цена? 

Ако срещнете съмнително ниска цена, веднага задраскайте този имот от списъка си. Ударът на живота ви няма да е това и най-вероятно, ако е била икономически изгодна сделка, има по-голяма риба, която се е възползвала от нея. Вероятността това да е наистина “топоферта” клони към 0. Разумната цена ще можете да определите веднага, ако сте отделили време за оглед на между 5 и 10 имота. Вече сте наясно с това как “мирише” една добра инвестиция. Сградата изглежда добре, поддържана е добре, използван е гранит, еталбонд, HPL по фасадата, а не плочки от теракота, да има добри признаци. Ако прецените, че една сделка е от типа “разумна”, без да слушате брокер, приятел или много запознат инфлуенсър, направете смела крачка напред, към покупка или директни преговори с продавач. Реалната цена е тази, която е с една идея над разумната, но тя е отлично защитена с качествени материали, локация, първокласна визия и добавена стойност на имота и сградата, в която е. Това дава увереност, че преди, по време и след всякакъв тип криза ще притежавате високоликвиден имот, който можете да продадете бързо, да отдадете под наем или да използвате като гаранция по кредит. Избягвайте инвеститор, който рекламира нереални и високи отстъпки. Това е сваляне на цената в диапазон 50-100 евро/квадрат. Най-вероятно се търси бърза сделка, но за сметка на нещо скрито.

С питане до Цариград се стига

Питайте, задавайте неудобни въпроси, правете коментари, уверете се в спокойствието на инвеститора, разпитвайте за материали, срокове, сравнявайте с други инвеститори, запишете всичко в договора. Все пак не прекалявайте, винаги има вариант да го ядосате и да изпуснете сделка. Ето и някои от основните въпроси, които трябва да зададете:
1. Как се финансира сградата, има ли кредит, към коя банка?
2. Имате ли други построени сгради, може ли адреси и характеристики на имота?

3. Каква дограма монтирате и с каква отваряемост?

4. Ще трябва ли да доплащам за нещо?

5. Как ще бъде довършен апартаментът ми?

6. Мога ли да внеса някои дребни корекции, например в позицията на климатици, контакти и т.н.?

7. Ако има подземно паркиране, има ли хидроизолация в основите? Асансьорът спира ли до подземния паркинг?

Как да се ориентираме какво да изберем в Пловдив 

Ниска цена: 500-600 евро на квадратен метър 

Прави се сериозен компромис с качеството и материалите. Колкото и красиви визуализации да ви показват, а то няма много такива, накрая общите части и фасадите ще са с теракота, много нисък клас дограма, входни врати, асансьор, видимо външно отводняване и др.

Разумна цена: 650-720 евро на квадратен метър

Тук можем да говорим за едно доста добро качество, ако инвеститорът влага съвестно материали, без да спестява от първокачествено довършване на сградата и груб строеж. Например качествени асансьори, с немски и италиански мотори, автоматизирани гаражни врати Hoermann, алуминиев парапет с цяло стъкло, а не тръби - разликата между двете е около 100 лв./л.м, в полза на стъклото.

Реална цена: 720-820 евро на квадратен метър 

За да достигне до тази цена, имотът трябва да е на отлична локация. Тя невинаги значи район “Централен”, Главната и други. Проявете интерес какво ще бъде построено в близост, за да не останете изненадани от поредния небостъргач, който ще изникне до вас точно когато се нанесете. Добре е сградата да е на тихо място, в близост да има хранителен магазин, аптека, детска площадка, спирка на градски транспорт, възможност да се закупи паркомясто и осигурено 100% паркиране в сградата. За инвеститора добра локация значи и по-висока цена на имота на квадрат от РЗП. Тук не можем да говорим за компромис в качеството и използването на материали по-нисък клас от тухли Wienerberger, вносна дограма с първокачествен обков и пълна отваряемост, топлоизолационен пакет на европейски марки (Rofix, Weber, Baumit), окачена фасада с HPL или еталбонд. Озеленяването и нощното осветление също не са маловажни.

Това е категоризация на пазарните цени на нови, необзаведени апартаменти, както и такива в строеж.

Даниела Арнаудова

Даниела Арнаудова

Репортер-редактор - екип "Бизнес"

Даниела Арнаудова е завършила Българска филология в ПУ „П. Хилендарски”. От 2002 г. работи в приложение „Имоти – строителство и архитектура” на вестник „Марица”.   Още

Още от категорията

Виж всички