1553

Фалшиви обяви за имоти ощетяват и продавача, и купувача

"Много хора не знаят, че в Гимназията по архитектура и строителство под тепетата има специалност „Брокер недвижими имоти“. В Пловдив сме новатори в подобно обучение“, твърди Костадин Пенов, един от управителите на голяма агенция за недвижими имоти.

Въпреки това в града зачестяват случаите на лоши практики и фалшиви обяви, които объркват купувачите на имоти и създават негативен образ на брокерите. Къде са подводните камъни в непредвидимия свят на сделките с имоти? 

„Най-лошата практика на пазара на имоти е тази, която ощетява продавача и купувача. Колегите брокери, които работят некоректно, са най-силни с фалшивите оферти. Купувачът вижда офертата и казва: добре, искам да видя жилището. Тогава започват едни приказки от 1001 нощ. Някои мои колеги владеят тънкостите на този тип манипулации: създава се една ефектна оферта с хубави снимки, цената е надолу поне с 20% от пазарната цена. Обаждат се клиентите и се започва с вариантите: собственикът е в чужбина, в момента има теч в жилището. Eдин такъв некоректен колега вреди на 100 коректни. Ето защо се опитваме да  изкараме некоректните играчи от пазара на имоти.

Неписано правило е просто да не работим с такива колеги“,

обясни пред „Марица“ Костадин Пенов. Сделките с недвижими имоти крият много рискове и за двете страни, но несъмнено финансовият риск е най-голям за купувача и в широк обхват: от взети капаро депозити, които не са върнати след това на клиентите, изчезнали посредници, които нямат офиси, до лошия шанс да с​е закупи недвижим имот с непроверени документи.

Често в сайтовете на агенциите за недвижими имоти няма списък на брокерите, които работят там. Освен това не могат да се видят техните лица, а това затруднява клиентите на услугата. Ето защо НСНИ (Националното сдружение „Недвижими имоти“) предприе кампания по създаването на професионален регистър на агенциите и брокерите.

Регистърът има за цел да засили прозрачността на имотния пазар, като справката в него е безплатна. Така всеки клиент на агенция за имоти може да провери дали едно лице наистина се занимава професионално с този бизнес, каква е неговата квалификация, какъв е неговият опит през годините, за коя компания работи.

Ролята на брокера е изключително важна в сделките с имоти. Неслучайно тези хора трябва да имат добри познания в правото и мениджмънта, да са добри психолози и най-вече комуникатори.

Един от възможните проблеми е, че дори когато сделката е напълно редовна,

може да се окаже, че трети лица имат права върху имота.

В такъв случай купувачът може да загуби имота, въпреки че е платил за него и документацията по сделката е напълно изрядна. Известни рискове крият и продажбите „на зелено“. „Преди пандемията, до 2020 г., основните рискове при покупка „на зелено“ включваха опасността от недовършване на строежа; риск строителят да продаде имота, за който сте сключили предварителен договор, на трето лице с нотариален акт; опасност от покупка на имот с ипотека в полза на банка срещу отпуснат  на строителя банков кредит за строителството ​- обясни пред „Марица“ адв. Антоанета Ненова, „Тонико имоти“.

Според дамата, „същите рискове са актуални и сега, но след пандемията, войната в Украйна и галопиращата инфлация някои строители едностранно повишават цената по предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ поради увеличение на цените на строителните материали. Аргументират се с т.нар. „стопанска непоносимост“, правен институт, регламентиран в чл. 307 от Търговския закон, който гласи: „Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността“.

 

Експерти предупреждават:

Не избирайте новия си дом по снимка.

Отидете до квартала, където планирате да живеете. Влезте в някой от магазините, изпийте едно кафе в района, седнете за обяд или вечеря. Позволете си да усетите атмосферата.

Не се впечатлявайте и от подредени и добре изглеждащи имоти - препоръчваме да огледате имота с помощта на строителен експерт или инженер. Истинското състояние на имота трудно би могло да бъде оценено от човек, който няма специфични познания.

Снимки от Наташа Манева 

 

Мирослав Язов, предприемач:

Злоупотребява се най-често с

площта на жилищата и ценообразуването

 

Мирослав Язов започва кариерата се едва 18-годишен във фирмата на своя баща - един от емблематичните строителни предприемачи под тепетата - Димитър Язов. Днес се развива в сферата на продажбата и менажирането на имоти. С него разговаряме за най-честите злоупотреби в бранша. 

 

- Г-н Язов, какви са най-често злоупотребите при продажбата на имоти?

- В нашия бранш най-много се злоупотребява с площта на жилищата и ценообразуването. Често в обявите излизат оферти с апартаменти от 200 и нагоре квадрата, в които реално използваеми са 100-ина квадрата. Остатъкът е за покривни тераси, които продавачите калкулират на нормална цена, а това не е редно. Ситуацията, до която се достига, е следната: клиентът купува покривна тераса на цена от 1700 евро/кв.м! Инвеститорът няма право да я калкулира в площта на апартамента, банките не ги взимат терасите в оценките и се оказва, че дават по-малък от търсения размер кредит. 

- А какво ще кажете за т.нар. „фалшиви обяви“?

- Лошите практики на пазара на имоти най-често са свързани с подаване на грешна или подвеждаща информация, като например несъществуващи оферти, оферти с различни от истинските параметри като цена, локация и довършване, подвеждащи снимки. Друга лоша практика е да се обяви „предполагаема оценка" на имот, която да отговаря на търсената от купувача, за да може да се вземе кредит, а всъщност да се окаже, че оценката не достига и банката не може да отпусне нужния кредит. 


Друга лоша практика са двойните сделки на брокерите. Аз не работя с колеги, това по никакъв начин не защитава интереса на продавача. Двойната сделка на брокера ограничава информацията да достигне до максимален брой хора и продавачът да получи максимална цена за имота си. 

- Защо нараства недоверието към брокерите? 

- Тъй като сделките са по-малко, много брокери използват силно пресиращи техники към клиентите си с цел по-бързо да се вземе решение. Най-често се укрива важна за сделката ключова информация. Брокерът е търговец на информация, от него трябва да се вземе максимална информация за предложената оферта, за да може да се вземе максимално информирано решение. При покупка на жилище става въпрос за много пари и дълъг период от време. Ето защо купувачите трябва много да внимават дали брокерът защитава техния интерес, или интереса на сделката и собствената си комисиона.  

 

Съвети от първо лице:

Проучете агенцията, преди

да й се доверите за сделка

 

 

Костадин Пенов, управляващ съдружник в АРМАДА имоти

Ако направим едно социологическо допитване на тема: „Какво е мнението Ви за брокерите на недвижими имоти?“, съм сигурен, че мнозинството от допитаните ще отговорят: негативно. 

Реалността обаче е, че процентното съотношение на коректни към некоректни брокери не е по-различно спрямо работещите в други браншове. Това, което прави некоректните брокери да изглеждат като мнозинство, е фактът, че ако един некоректен автомонтьор може да причини финансова загуба на даден клиент средно с по няколкостотин лева, щетите, които един злонамерен брокер може да причини, са десетки, дори стотици хиляди левове, които много често са събираните цял живот средства на ощетения потребител. 

Съвсем нормално е при такъв размер на загубата размерът на негативизма да е пропорционален.

В комбинация със старото търговско правило, че един доволен клиент ни препоръчва на 10 други, а един недоволен - на 100, можем много добре да осъзнаем защо преобладаващото мнение за бранша е такова. 

Точни имена на агенции и брокери няма да споделям, защото тези колеги са като хамелеони. През няколко месеца си сменят името на агенцията, телефоните, офисите и т.н.

Имал съм случаи дори и аз да не мога да преценя нов брокер добре -назначавам го на работа, той своеволно прави некоректна постъпка, след която веднага да бъде освободен. Въпреки това негативът е вече завършен и той остава за името на агенцията и на бранша.

Съветите, които мога да дам на потребителите, за да се предпазят от некоректни колеги, са следните:

1. Не избирайте конкретна обява, а искайте препоръка от ваш познат, който е ползвал такива услуги, а ако нямате такъв, проверете отзивите за агенцията в различни платформи, като Фейсбук, Гугъл и т.н.

Въпреки че понякога и това не е гаранция, защото лично ние бяхме обект на атака от некоректна агенция, която беше мотивирала своите служители, техни роднини и познати да напишат фалшиви негативни отзиви за нас, а за тях - положителни. Разбира се, с времето истинските коментари на наши клиенти върнаха добрата ни оценка, но просто го давам като пример, че всичко трябва да се гледа в дълбочина. 

Силата на некоректните брокери са нереално атрактивните оферти, които, разбира се, са, на практика, несъществуващи. 

Събрани в едно снимки от хотел от другия край на света и цена на имота отпреди 5 години. След което брокерите менте имат 2 стратегии:  

А) Обаждайки се на телефоните под обявата, никой да не отговаря. Практика е тези телефони да са само „набир​ателни“, целта на които е просто да записват обаждащите се номера. Сл​ед което в рамките на часов​е или дни ви връщат обаждане от друг телефон и друго име на агенцията с въпроса: „Здравейте, обаждаме се от агенция за недвижими имоти (без да се уточнява име), звънели сте в агенцията ни, какво търсите?“.

Целта е да не можете да направите връзка между двата телефона, за да не търсите „супер атрактивната оферта“, която, разбира се, е мираж.

Б) Отговарят ви, но се опитват по всякакъв начин да ви откажат от желанието ви да видите имота, за който се обаждате, уж мислейки за вашия интерес. Оправдания от типа: в момента собственикът е в чужбина и ще се върне след Х на брой месеци; в момента е спрян от продажба или даден под наем; в момента има теч или друг технически  или документален проблем в жилището, който прави сделката невъзможна; „тайна информация“, че има проблемни съседи, които ще превърнат живота ви в ад, и много други приказки от 1001 нощ.

2. Некоректните агенции много често нямат офис, фирмен сайт, снимки на брокерите, не работят с документи, а само на думи. Комбинацията от тези фактори им дава максимална анонимност, за да не бъдат разпознавани, с което си гарантират по-дълъг период на работа на пазара. 

3. Телефонният тормоз. Много клиенти, без значение дали търсещи да купят/наемат или да продадат/отдадат имот, не знаят, че обаждайки се на агенция, телефонът им попада в база данни, след което се започва непрестанно, периодично звънене и така… до края на света. Без значение дали вече имате нужда от техните услуги, те продължат да ви звънят, за да попитат към днешна дата дали нямате друг имот за покупка/продажба, а ако нямате, дали ваши приятели и познати нямат.

Знам, че темата е за некоректните брокери, но неведнъж съм бил свидетел как продавач, който е дал имота си за продажба, чрез нас умишлено прикрива негов документален или конструктивен дефект, защото знае, че ако го сподели, никой няма да купи имота му. Задължение на брокера в такъв случай е да информира кандидат-купувача и да откаже да предлага имота занапред. Продавачът няма реноме, което да пази, защото в масовия случай той има да продава един имот, след което изчезва от пазара на имоти. Агенцията, която го представлява обаче, има такова реноме, което трябва да пази като очите си, затова не трябва да си позволява да работи с такива продавачи, защото след такъв случай негативът остава за нея и за бранша като цяло. 

За да се предпазите от тези и други некоректни практики, си наемете конкретен, личен брокер, който да ви предпази от гореизброените практики. Как да го изберете? Направете си проучване, чрез познати или интернет: гледайте отзиви, вижте дали имат фирмен сайт, дали имат снимки, как изглеждат обявите им, дали са професионално направени като снимки и описание, дали ги има в професионалния регистър на брокерите, дали са членове на брокерска организация и т.н. Съвкупността от тях ви дава в пълна степен сигурност, че ще бъдете предпазени от некоректност и ще направите възможно най-добрата сделка. 

 

 

Коментари

Отговор на коментара написан от Премахни

Публикувай
5 коментара
Ми спрете

Ми спрете

01.02.2024 | 11:20

Да си строите фалшивите згради МАМКА ВИ!!

Отговори
5 1
Бойчо

Бойчо

01.02.2024 | 09:58

Евтино ли е е фалшиво.Плащайте по 2000 евро квадрата на брокери,банки и строители и да ви е здрав свинктера

Отговори
6 2
фалшива демокрация

фалшива демокрация

01.02.2024 | 09:19

Има ли нещо в тази държава, откакто е "демокрация", да не е фалшиво и измамно? Като се започне с политическите партии - мафии, обслужващи само олигархията и елитите си! Фалшиви избори, фалшиви медицински услуги, фалшиво образование, партийни калинки без ценз на всички ръководни позиции!

Отговори
15 1
КОЦКО ЛЪЖЕЦА

КОЦКО ЛЪЖЕЦА

01.02.2024 | 09:17

ОТ ТЕБЕ ПО-ГОЛЯМ ЛЪЖЕЦ В ОФЕРТИТЕ НЯМА!

Отговори
11 4
Нима?И кой го казва:нелоялна несъществуваща брокерска агенция с “псевд

Нима?И кой го казва:нелоялна несъществуваща брокерска агенция с “псевд

01.02.2024 | 10:19

“Псевдо-брокер”!!Преди да тръгнеш да плюеш по коректните в бранша от яд и злоба,си дай сметка,че зад гърба им стоят редица доволни клиенти,реално работили с тях и на момента ще те закопаят с тлъстите ти злобни лъжи по адрес на “Армада”.Светлинни години има да ги гониш по реално практикуване и изповядване на сделки,и то коректни-с доволни клиенти и от двете страни.Който си го може,го може.Който само драпа и хвърля кал от завист,си остава изхвърлен от пазара!Смешко,намерил по кой да плюе..Жалък и прозрачен!

Отговори
5 5

Анкета

Как оценявате възнагражденията от близо 3000 лева, които ще получават общинските съветници в Пловдив?