Дилемата пред "новите пловдивчани": Живот под наем или в свой дом, но със заем

Златното време за рентиерите настъпи. Наесен в Пловдив се изсипват хиляди студенти от близо и далече, местят се и цели семейства от други градове в търсене на работа и по-добър стандарт. Съвсем точната статистика (2021 г.) сочи, че "новите пловдивчани" са били около 21 хиляди души.

Търсене на жилища под наем в града под тепетата определено има, което води и до шокиращи цени в някои райони. Според базата данни на imoti.net средните цени на апартамент под наем в Пловдив варират от 194 евро в квартал „Изгрев“ до 476 евро в района около Младежки хълм. Там обаче е съсредоточено изцяло ново и луксозно строителство, предназначено целево за чуждестранните студенти от Медицинския университет. Очаквано, сред топлокациите са също Гребна база (456 евро) и "Каменица 1" (средно 401 евро месечен наем).

 

 

1:0 за банката

Няма сила, която да спре вдигането на наемите, след като има търсене за имоти. Стига се до ситуация, че е по-изгодно да се обвържеш с банка дългосрочно с ипотечен кредит, отколкото с хазяин. Да не говорим, че рано или късно все пак ще се стигне и до придобиване на собственост.

Въпреки заплашителните прогнози, че заемите ще поскъпнат, а отпускането им ще се затегне, това все не се случва. Обемът на жилищните заеми непрекъснато расте. Към месец май т.г. например отпуснатите жилищни кредити в левове достигат 512.4 млн. лв. - и са пораснали с 44% за една година.  И има резон да е така, защото заради това безвремие при банковото кредитиране сметката е в полза на кредита. Лихвите продължават да са под 3 на сто, а финансовите институции правят всичко възможно да привлекат клиенти, които се наслушаха на рефрена - „край с евтиното кредитиране, сега лихвите ще скочат“. Не само че не скачат, но и доста банки пуснаха заеми с фиксирана лихва за 1, 3, 5, та дори и 10 години, което дава голяма доза сигурност на кредитополучателя. Само за пример: семейство плаща за ипотечен кредит за апартамент около Гребната база 550 лева. Ако трябваше да го ползва под наем, вероятно щяха да хвърчат между 750 и 850 лева месечно, при това зависи колко сговорчива е хазяйката.  

 

Хазяите рядко са щастливи

Много е трудно да се намерят читави наематели, категорични са собствениците на имоти. Дори и да предположим, че двете страни си стиснат ръцете за цената на апартамента, следват другите неизвестни - дали наемателите ще пазят имота и вещите в него, дали ще си плащат дължимото чинно, дали няма да избягат и да оставят собственика с неплатени сметки към ВиК, Енергото, интернет доставчика и т.н.

От друга страна пък, съседите хич не са доволни, когато във входа се настани външен човек, който цапа, надува музика нощем или по някакъв друг начин пречи на останалите. Хубаво е да се знае, че според Закона за управление на етажната собственост с решение на Общото събрание наемател също би могъл да бъде изваден от жилището, дори и собственикът на имота да не е съгласен, защото така ще губи приходи.

Полезни ходове

Юристи обясняват, че хазяинът има полезни ходове при такива случаи, но процесът е сложен. Ако наемател например откаже да освободи доброволно имота, наемодателят може да го изгони само по съдебен ред на основание чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК. Това е единственият законен начин. Не препоръчваме да се използват други способи като напр. смяна на ключове, посочват на сайта си от адвокатско дружество “Кънчев, Гичева, Марникас и партньори”. Иначе наемодателят рискува наемателят да подаде срещу него сигнал за самоуправство по НК. Исковата молба се подава в Районния съд. Съдебните дела за изваждане на некоректни наематели от наети имоти се разглеждат по реда на т.нар. „бързо производство“.

След постановяване на съдебното решение за изваждане на наемателя наемодателят трябва да се обърне към частен съдебен изпълнител. Именно ЧСИ ще извърши въвода на наемодателя във владение на собствения му имот. 

Претенции за неплатен наем

 Ако наемодателят има претенции за неплатени наеми или консумативи, препоръчваме да заведе отделно дело за тях, посочват от адвокатската кантора. В този случай може да се поиска заповед за изпълнение по реда на чл. 410 от ГПК.

Заявлението се подава в Районния съд. То се разглежда по реда на т.нар. „заповедно производство“. Това също е бърза и облекчена съдебна процедура.

Правилата в етажната собственост

Наемателите трябва надлежно да се впишат в Книгата на етажната собственост, напомнят професионални домоуправители. Срокът е 15 дни, а санкцията за неизпълнение - между 50 и 250 лв.

 

 

Хубав апартамент носи 146 лева за една нощ

 

С навлизането на платформите за краткосрочно наемане на имоти от рода на Airbnb и booking бизнесът се преобрази още повече. В началото към такъв тип настаняване се ориентираха предимно чужденци, които отсядат в градовете. После обаче и българите го припознаха, особено ако са семейства с деца. Големият плюс е, че частните апартаменти предоставят всички удобства плюс домашен уют.

При добро управление от такива жилища се печели много по-добре, отколкото при дългосрочен наем. За справка: бърз преглед на свободните апартаменти в Пловдив в една от платформите показва, че апартамент за една нощувка  може да се наеме от 80 до 220 лева. За 146 лева например туристите получават модерен, просторен и обзаведен с вкус дом в централната градска част. Проблемът е, че има легла максимум за трима души - двойка с дете. Простите сметки показват, че със заетост не повече от седмица такъв имот избива месечен наем, ако е отдаден дългосрочно дори за 1000 лева.

Към такъв бизнес са се ориентирали много българи, които живеят в чужбина и се прибират в родния град само за седмица-две през лятото. Те лесно могат да „затворят“ за резервации точно този период и на воля да си ползват имота, докато са тук. Обикновено фирма движи всичко останало по настаняване на гостите, почистване след тях и заплащане на комуналните сметки.

 

Данъчните трудно хващат в крачка нарушители

 

Доходите от наем по закон се декларират в годишната данъчна декларация или налогът се плаща авансово на тримесечие. Получените средства се облагат със ставка от 10%. Облагаемият доход предварително може да се намали с 10 на сто, които се възприемат като признати разходи. Ако наемодателят не се отчете в срок пред НАП, има предвидена  санкция - 500 лева за първо нарушение и 1000 лева за второ. Това е разписано на хартия в закона, и… е в идеалния случай.

Повечето хазяи обаче нито декларират доходи от наем, нито плащат съответните данъци за рентиерството. Самите данъчни признават, че е много трудно да хванат хазяин в крачка, освен ако не го натопят съседите. Той пък има много дежурни оправдания, които да звучат правдоподобно - от рода на „това е третият ми братовчед от Каспичан, гостува ми за няколко дни“. Данъчните няма как да проведат разследване за всеки един отделен случай.

Правилата са ясни само за тези апартаменти, които законно се отдават през платформи като Airbnb или booking.com и са регистрирани като места за настаняване по Закона за туризма. Те си плащат съответния туристически данък към местната община.