Струва ли си да рефинансираме ипотечен заем

Лихвите паднаха на исторически нива - под 3%

От няколко години сме свидетели на постоянен спад на лихвите по ипотечните кредити в България. Към момента те са на историческо дъно - под 3%. Прогнозите обаче са за обръщане на тенденцията и повишение на лихвите още в края на настоящата година. Това прави изключително примамлива идеята за рефинансиране на ипотечните кредити, теглени във времената на по-високи нива. Винаги ли обаче е изгодно това рефинансиране? Краткият отговор, както на повечето основни житейски дилеми, е "зависи", посочва Венелин Маринов, кредитен консултант в Кредитланд.

Разходи 

Важно е да се знае, че всяко рефинансиране на ипотечен кредит е свързано с немалко разходи на пари и време. Всъщност рефинансирането е теглене на нов кредит, независимо дали от нова банка, или от обслужващата. За да бъде отпуснат този нов кредит, се учредява нова договорна ипотека върху имота и съответно за тази цел трябва да се набавят редица документи от различни институции, които трябва да са актуални. Освен това се изготвя доклад за пазарна оценка на имота от лицензиран експерт-оценител, която оценка си има цена, а и има банкови такси при отпускането на новия кредит. Не са за подценяване и таксите към старата банка и разноските за заличаването на старата ипотека. Размерът на тези разходи варира от неколкостотин до няколко хиляди лева - определя се от размера на кредита, който рефинансираме. Времето, което пък отнема процедурата, е около месец.

Избор и оценка на оферти

Знаейки колко ще ни струва рефинансирането, идва времето да разгледаме оферти от банки. Тук е моментът, в който можем да редуцираме част от горните разходи - в офертите си за рефинансиране доста от банките премахват или намаляват определени свои такси или пък поемат част от нотариалните разходите за учредяване на новата ипотека. Идва най-трудната част - сравнението.

Пример от практиката

Жилищен кредит от 80 000 лв. с 20-годишен срок на издължаване с равни вноски е изтеглен преди 2 години и текущият лихвен процент е 4.30%. Оферта от друга банка за рефинансиране с лихва 3.20% и първоначални такси и експертна оценка - общо 250 лв.

Изчисленията показват, че рефинансирането за същия остатъчен срок (18 години) ще доведат до намаляване на месечната вноска с 45.93 лв. и спестените суми в края на периода биха били 9671.80 лв. 

Не взехме предвид обаче разходите за набавяне на документи, учредяване на нова договорна ипотека и заличаване на старата ипотека. Това прави около 1300 лв.

Тоест реалните спестени суми в края на периода биха били около 8300-8400 лв., а направените разноски за рефинансирането и първоначални такси и оценка за новата банка от 1550 лв. ще се компенсират от по-ниските вноски по новия кредит едва след 33 месеца (почти 3 години).

Извод: в дългосрочен план рефинансирането е изгодно и би спестило над 8 хил. лв за следващите 18 години, но ако планираме да погасим предсрочно кредита в рамките на следващите 3 години (например от продажба на недвижим имот), реално рефинансирането може да се окаже и че е оскъпило цената на нашия кредит.

Коментари

Отговор на коментара написан от Премахни

Публикувай
0 коментара

Анкета

Защо се провали първият мандат за съставяне на правителство?